나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23048 [9] 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 <장전초등학교> 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제바 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 <도시철도1호선 "장전역"> 등이 소재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 5층 502호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2003.02.13) 외벽 : 드라이비트 및 타일마감 등 창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비(11인승 750㎏), 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23048 (9)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 7층701호

용도: 다세대주택

감정가: 45,000,000원

토지면적: 7.57㎡ (약 2.29평)

토지지분: 7.57㎡ (약 2.29평)

건물면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

건물지분: 19.03㎡ (약 5.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

건축물 정보:

건축연도: 2002년 (사용승인일 2003.02.13)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 7층 701호

총 층수: 8층

전용면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

총 건물 연면적: 800.48㎡ (약 242.17평)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 장전동에 소재하며, 장전초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입은 용이하며, 인근에 버스승강장 및 부산 도시철도 1호선 '장전역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

접근 도로 상태는 북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지는 부정형으로서 인접지와 대체로 평탄하며, 현재 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 9일 접수된 을9 근저당권공동담보목록 (채권자: 이지영, 채권최고액: 221,000,000원) 입니다.

등기부상 채권 총액은 221,000,000원입니다.

강제경매(갑13, 2017타경5012) 및 임의경매(갑15, 이지영)는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

기타 소유권 이전 등기(갑10, 갑2) 또한 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 이는 낙찰 후에도 인수될 수 있는 권리이므로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장전동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

교통의 요지인 장전역(1호선) 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 실거래가는 면적 및 층수에 따라 다양하게 나타나고 있습니다.

* 2026년 6월 24일 거래된 소만빌라(전용 66.39㎡)는 14,700만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 12일 거래된 금수빌라(전용 44.025㎡)는 10,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 6일 거래된 장전동ONEROOM주택(전용 27.76㎡)은 4,100만원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 19.03㎡로, 비교적 소형 면적에 해당합니다. 특히 장전동ONEROOM주택(27.76㎡, 4,100만원) 사례와 유사한 가격대를 형성할 것으로 보이며, 면적당 시세를 감안 시 약 3,000만원 ~ 4,000만원 범위의 시세를 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 매매가는 물건의 구체적인 상태, 층, 향, 수리 상태 등에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 장전초등학교가 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 부산 도시철도 1호선 장전역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

교육시설: 장전초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 거주 중일 가능성이 있으며, 보증금이나 월세 등 임대차 관련 사항이 확인되지 않았습니다. 이는 인수되는 보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 수 있는 위험 요소입니다.

* 인수되는 권리(지상권): '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 후 해당 지상권을 인수해야 할 수 있습니다. 지상권의 존속 기간, 범위, 등기 여부 등을 반드시 면밀히 조사해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보로 제공된 부동산의 경매 결과에 따라 본 물건의 처리 방식이나 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후: 2003년 사용승인된 건물로, 약 20년 이상의 연식을 가지고 있어 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 19.03㎡ (약 5.76평)으로 매우 작은 규모의 주택으로, 실거주 목적이나 투자 목적 모두 신중한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 부산 도시철도 1호선 장전역 역세권에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

주변 주거 환경 및 교통 인프라가 갖추어져 있어 생활 편의성은 좋습니다.

권리 관계상 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 매우 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

또한, 임대 관계가 미상이며 물건 자체가 소형 면적인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 현장 방문을 통한 권리 관계(특히 지상권) 확인 및 임대 현황 조사가 필수적이며, 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 투자 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 지하철 1호선 장전역 이용이 편리하여 역세권의 가치를 누릴 수 있습니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 4,500만원으로, 소액 자본으로 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 장전동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 45,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건(전용 19.03㎡)과 유사한 소형 다세대주택의 최근 거래 가격은 4,100만원(27.76㎡) 수준입니다.

이를 바탕으로 면적당 단가를 추정하면, 3,000만원 ~ 4,000만원 범위의 입찰가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본 건은 임대 관계 미상, 지상권 인수 가능성 등의 리스크 요인이 있으므로, 실제 현장 조사 및 권리 관계 분석을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 별도 고려하지 않습니다.

권장 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.