나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23048 [7] 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 <장전초등학교> 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제바 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 <도시철도1호선 "장전역"> 등이 소재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 5층 502호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2003.02.13) 외벽 : 드라이비트 및 타일마감 등 창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비(11인승 750㎏), 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

부산광역시 금정구 장전동 179-2, 금정파크룸 6층 604호

1.2. 건물 정보

건축년도: 2002년 (사용승인일 2003년 2월 13일)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 6층 604호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 가치

감정가: 42,000,000원

토지면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.015㎡

건물면적: 17.64㎡ (약 5.34평)

건물지분: 17.64㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23048 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO (이지영)

공동담보: 본건은 공동담보로 진행되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 장전초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산 도시철도 1호선 장전역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 우리은행 근저당권(접수일자: 2018-08-07, 권리금액: 9,840,000원)이며, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

이OO(이지영)의 근저당권(접수일자: 2025-04-09, 권리금액: 221,000,000원) 및 임의경매개시결정(접수일자: 2025-11-14, 권리금액: 170,000,000원) 역시 말소 대상입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 현재 파악되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조무경

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 245,000원

* 전입일자: 2023-03-10

* 확정일자: 2023-03-10

* 배당신고일자: 2025-12-01

* 대항력: 없음

* 비고: 조무경 임차인의 주택임차권(접수일자: 2026-02-25)은 말소 예정으로, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부채권 총액

현재까지 파악된 등기부상 채권 총액은 231,840,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 장전동 일대는 장전초등학교를 중심으로 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 장전역(도시철도 1호선) 인근으로 유동인구가 비교적 많으며, 각종 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

최근 2026년 6월 거래된 인근 다세대주택들의 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 소만빌라 (2002년식, 66.39㎡): 147,000,000원

* 금수빌라 (2001년식, 44.025㎡): 105,000,000원

* 장전동ONEROOM주택 (1997년식, 27.76㎡): 41,000,000원

본건은 건물면적 17.64㎡(약 5.34평)으로, 면적이 작은 원룸형 주택에 해당합니다. 가장 유사한 거래 사례인 27.76㎡ 면적의 장전동ONEROOM주택이 41,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세는 약 26,000,000원에서 40,000,000원 범위로 예상됩니다. 다만, 감정가 42,000,000원은 현재 시장가보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 기본 설비(전기, 위생, 급배수, 난방, 화재경보)가 구비되어 있으며, 11인승 승강기가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 장전초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 부산 도시철도 1호선 장전역을 도보로 이용 가능합니다.

* 생활편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

공동담보로 인해 경매로 낙찰된 부동산 외에 추가적인 채무 관련 사항이 있을 수 있으나, 본 건 토지/건물 일괄매각으로 해당 물건만 정리됩니다.

6.2. 건물 연식

건축된 지 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 소액 임차인 권리

임차인 조무경은 대항력이 없으며, 임차권은 말소될 예정이므로 임차인의 보증금 반환 의무는 낙찰자가 부담하지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 금정구 장전동의 역세권(장전역) 인근에 위치한 소형 다세대주택입니다. 장전초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변 편의시설 이용 또한 편리합니다. 경매 말소기준권리 분석 결과, 기존 채무는 대부분 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 따른 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 건물 노후화와 공동담보 등은 잠재적 고려사항이나, 전반적으로는 무난한 입지와 권리관계를 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 장전역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자에 적합

* 주변 학군 및 편의시설 이용 용이

* 말소되는 다수 권리로 권리관계 명확 (인수되는 보증금 없음)

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매가(2026년 6월)를 고려할 때, 본건의 면적(17.64㎡)은 평당 약 480만 원 ~ 780만 원 수준에서 거래되는 것으로 보입니다.

이는 평당 약 480만 원의 장전동ONEROOM주택(27.76㎡, 4,100만 원)과 평당 약 700만 원 이상의 소만빌라, 금수빌라 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과입니다.

본건의 감정가는 42,000,000원이며, 유사 면적의 거래 사례가 41,000,000원인 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 35,000,000원 ~ 40,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 물건의 상태, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.