나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23048 [6] 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 <장전초등학교> 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제바 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 <도시철도1호선 "장전역"> 등이 소재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 5층 502호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2003.02.13) 외벽 : 드라이비트 및 타일마감 등 창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비(11인승 750㎏), 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23048 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이

2. 2.

물건 현황

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층603호

용도: 다세대주택

감정가: 42,000,000원 (4천 2백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 3.

면적 정보

토지면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.015㎡ (약 2.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.64㎡ (약 5.34평)

건물지분: 17.64㎡ (약 5.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 4.

건물 정보 (집합건축물대장 기반)

건물명: 금정파크룸

사용승인일: 2003년 2월 13일

총 층수: 8층

해당층: 6층

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

외벽: 드라이비트 및 타일마감

창호: 샷시창

2. 5.

특이사항

공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 물건 기본정보

3.

입지조건

3. 1.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 장전초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 일반적인 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

3. 2.

교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있고 도시철도 1호선 '장전역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 3.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 지역입니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 4.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

4.

권리분석

4. 1.

말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 9일 접수된 이지영 씨의 근저당권공동담보목록(을9)입니다. (채권액: 221,000,000원)

4. 2.

경매 개시 결정

2025년 11월 14일 이지영 씨에 의해 부산지방법원 2025타경23048호로 임의경매가 개시되었습니다. (채권액: 170,000,000원)

4. 3.

인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권이며, 현재 개요상 특이사항은 없습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 4.

임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 보증금/차임 등 상세 내용은 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 5.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 221,000,000원입니다.

5.

상권분석

5. 1.

주변 상업시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 2.

주요 편의시설

장전초등학교가 인근에 있으며, 도시철도 1호선 장전역을 통해 부산 시내 접근성이 양호합니다.

5. 3.

상권 특성

주로 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

6.

생활정보

6. 1.

교통 및 생활 편의시설

* 교통: 도시철도 1호선 장전역 도보 이용 가능 거리 (정확한 거리는 현장 확인 필요), 버스 승강장 인근 위치.

* 교육: 장전초등학교 인접.

* 편의: 주변 근린생활시설 이용 가능.

6. 2.

건물 설비 내역

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 6층 603호.

* 기본 설비: 전기, 위생 및 급배수, 승강기(11인승), 화재경보, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

임대차 관계의 불확실성

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유자와의 명도 협상 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이나 차임이 미상인 경우, 실제 점유 관계 파악에 신중해야 합니다.

7. 2.

작은 건물 면적

건물 전용면적이 17.64㎡ (약 5.34평)으로 매우 작아, 실거주 시 1인 가구 외에는 불편함이 있을 수 있으며, 투자 시 임대 수요가 제한적일 수 있습니다.

7. 3.

건물 노후도

2003년 준공 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 4.

혐오시설 유무

제공된 정보 및 분석된 JSON 데이터에서는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

8.

종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치한 소형 다세대주택입니다. 장전역과 장전초등학교 인근에 자리하여 기본적인 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 4,200만원 대비 건물 면적(17.64㎡)이 매우 작다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단되나, 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 소형 평형의 주거 공간 또는 투자 물건으로서의 가치를 평가할 때, 감정가와 시세 비교를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

9.

투자 포인트

* 소형 면적임에도 불구하고 장전동이라는 입지적 이점.

* 장전역 및 초등학교 인접으로 인한 교통 및 교육 환경 우수.

* 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확함.

* 적극적인 명도 협상 전략을 통해 취득 시 시세 대비 저렴한 가격 확보 가능성.

10.

예상 입찰가

주변 다세대주택 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 8.4평, 27.76㎡)의 1997년식 건물 2층이 2026년 6월 6일 4,100만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 488만원의 시세로 환산 시, 본건(약 5.34평)의 예상 가치는 약 2,600만원 수준으로 산정됩니다.

본건은 해당 사례보다 건축연도가 최신(2003년)이고 층수(6층)가 더 높아 추가 가치를 고려할 수 있습니다.

다만, 감정가 4,200만원과 비교했을 때, 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이에 따라, 주변 시세 및 본건의 면적, 층수, 건축연도 등을 종합적으로 고려하여, 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권장합니다. 본 제안 가격은 감정가보다 낮은 수준이며, 적극적인 명도 협상을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.