나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23048 [5] 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 <장전초등학교> 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제바 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 <도시철도1호선 "장전역"> 등이 소재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 5층 502호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2003.02.13) 외벽 : 드라이비트 및 타일마감 등 창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비(11인승 750㎏), 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23048 (5)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층 602호

물건종별: 다세대주택

감정가: 42,000,000원 (4천2백만원)

면적:

토지 면적: 7.12㎡ (약 2.15평)

건물 면적: 17.90㎡ (약 5.41평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 2003년 02월 13일

건물 총 층수: 8층

해당 층: 6층

호수: 602호

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

주위환경:

본건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치하며, 인근에 장전초등학교가 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있습니다.

부산 도시철도 1호선 장전역이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

지역 지구: 제2종일반주거지역

도로: 대로2류 (폭 30~35m) 접합

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부 요약:

말소기준권리: 2025년 04월 09일 접수된 이지영 근저당권 (221,000,000원)

등기부채권 총액: 221,000,000원

경매개시결정: 2025년 11월 14일 접수된 부산지방법원의 임의경매 (170,000,000원)

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 1,500,000원

차임: 270,000원

전입일자: 2025년 11월 25일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 12월 01일

대항력: 없음

인수되는 임차인 보증금:

0원

4. 상권분석

주변 지역 특성:

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 종류의 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

상권은 일반적인 주거지 상권의 형태를 띠고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

본건 인근에 장전초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주거지 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

부산 도시철도 1호선 장전역을 이용할 수 있어 부산 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도:

2003년 사용승인된 건물로, 약 20년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

소형 면적:

건물 면적이 17.90㎡ (약 5.41평)으로 소형 주거 공간에 해당합니다. 이는 1인 가구 실거주에는 적합할 수 있으나, 투자 가치나 활용도 측면에서 제한적일 수 있습니다.

임차인 권리:

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 회수에 대한 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계 종료 후 명도가 필요할 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 금정구 장전동 소재 금정파크룸 6층 602호는 소형 다세대주택으로, 장전역 및 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호합니다. 건축된 지 20년이 경과하였으나, 공동담보 물건으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 17.90㎡의 소형 면적이 실거주 목적 외 투자 측면에서는 고려사항이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 장전역 이용 편리.

* 소액 투자 가능성: 소형 면적으로 비교적 적은 금액으로 소유권 확보 가능.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 실거주 적합성: 1인 가구의 소형 주거 공간으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 42,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 건물은 2026년 6월 기준으로 27.76㎡가 4,100만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 147만원 수준입니다.

본건 면적인 17.90㎡에 해당 시세의 ㎡당 가격을 적용하면 약 2,640만원 수준으로 산정됩니다.

반면, 44.025㎡ 면적이 1억 500만원에 거래된 사례(㎡당 약 238만원)를 적용하면 약 4,270만원 수준으로 산정됩니다.

감정가 42,000,000원은 소형 면적 대비 높은 편으로 보일 수 있으나, 최근 거래된 44㎡ 면적대의 가격을 고려하면 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 35,000,000원에서 43,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

입찰 참여 시에는 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 환경을 면밀히 확인하고, 최종적인 입찰가는 경매 당일의 응찰 현황 및 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.