나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23048 [8] 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 6층605호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 <장전초등학교> 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제바 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 <도시철도1호선 "장전역"> 등이 소재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 5층 502호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2003.02.13) 외벽 : 드라이비트 및 타일마감 등 창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비(11인승 750㎏), 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 부산지방법원 2025타경23048 (8)

3. 소재지: 부산광역시 금정구 장전동 179-2, 금정파크룸 6층 605호

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 47,000,000원

6. 토지 면적: 7.93㎡ (약 2.39평)

7. 토지 제시외 면적: 0.00㎡

8. 건물 면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

9. 건물 제시외 면적: 0.00㎡

10. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매 구분: 부동산 임의경매

12. 채권자: 이OO

13. 특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

14. 주의사항:

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 장전초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준임.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하고 있으며 부산 도시철도 1호선 장전역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m)에 접함.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.2. 권리분석

1.2. 1. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

1.2. 2. 말소기준권리

* 근저당권 (이지영, 2025-04-09, 221,000,000원)

* 이후 모든 권리는 말소될 예정임.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 260,000원

* 전입일자: 2024-05-30

* 확정일자: 2025-12-08

* 배당신고일자: 2025-12-08

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인은 대항력을 보유하고 있음. 임차인의 배당 여부 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요함.

1.2. 4. 등기부채권 총액

* 221,000,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

본건 주위는 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능함.

1.3. 2. 상권 특징

주거 밀집 지역 내 상권으로, 소규모 점포 위주의 형성 경향을 보임.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

* 장전초등학교가 남동측 인근에 위치하여 학군이 양호함.

1.4. 2. 편의시설

* 인근 버스 승강장 및 장전역을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 단지 내 또는 인근에 편의점, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

1.4. 3. 건축 정보

* 건물명: 금정파크룸

* 준공연도: 2002년 (사용승인일: 2003년 2월 13일)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 8층

* 총 세대수: 15세대

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력있는 임차인

* 본건에는 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 보증금 20,000,000원에 대한 배당 여부에 따라 명도에 시간이 소요되거나 추가적인 협의가 필요할 수 있음. 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 권리행사로 인해 점유 기간이 길어질 가능성이 있음.

1.5. 2. 공동담보

* 본 건이 공동담보로 경매에 나왔으므로, 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치한 다세대주택으로, 장전초등학교와 장전역 인근에 있어 입지 조건은 보통 수준임. 2003년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 인프라 이용이 편리함. 그러나 대항력있는 임차인이 존재하고 공동담보 물건이라는 점에서 명도 및 잠재적 리스크를 고려해야 함. 감정가는 47,000,000원으로 책정되었음.

1.7. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 장전역 인근의 역세권 입지.

* 장전초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 비교적 최근 건물(2003년 사용승인)로 준수한 상태 유지.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 투자 가능성 보유.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물면적 19.95㎡ (약 6.03평)이며, 최근 주변 시세 분석 결과 평당 약 730만원 ~ 790만원 수준으로 거래되는 점을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 약 45,860,000원 ~ 47,560,000원 수준으로 추정됨. 감정가 47,000,000원을 기준으로 하되, 대항력있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 감안하여 입찰가격을 산정할 필요가 있음.

인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 가격으로 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 46,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.