나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23048 [2] 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 <장전초등학교> 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제바 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 <도시철도1호선 "장전역"> 등이 소재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 5층 502호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2003.02.13) 외벽 : 드라이비트 및 타일마감 등 창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비(11인승 750㎏), 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경23048 (2) 사건으로, 부산광역시 금정구 장전동 179-2번지에 위치한 금정파크룸 5층 503호 다세대주택입니다.

본 물건의 감정가는 42,000,000원입니다.

토지 면적은 7.01㎡(약 2.12평)이며, 토지 지분은 7.015㎡(약 2.12평)입니다.

건물 면적은 17.64㎡(약 5.33평)이며, 건물 지분은 17.64㎡(약 5.33평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 이OO이며, 공동 담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 본 건물은 2002년 4월 4일 건축 허가를 받아 2003년 2월 13일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브 지붕 8층 건물입니다.

건축물대장상 총 대지 면적은 229.15㎡(약 69.32평)이며, 건축 면적은 131.83㎡(약 39.88평), 연면적은 800.48㎡(약 242.16평)입니다.

본건은 8층 중 5층에 위치하며, 총 15세대가 거주 중입니다.

건축물대장상 주요 용도는 공동주택(다세대주택) 및 업무시설로 기재되어 있으나, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

전유 부분 면적은 17.64㎡(약 5.33평)입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 장전초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 일반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있고 부산 도시철도 1호선 "장전역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 부정형으로 인접지와 대체로 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부산지방법원의 부동산 임의 경매로 진행 중입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 8월 7일에 접수된 우리은행의 근저당권(을8, 15,120,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이하 순위의 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 237,120,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 성민호

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 270,000원

* 전입일자: 2024-02-26

* 확정일자: 2025-04-17

* 배당신고일자: 2025-12-04

* 대항력: 없음

상기 임차인(성민호)은 대항력이 없으며, 그의 임차권은 등기부상 말소(을10) 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 근린 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

인근에 장전초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 부산 도시철도 1호선 "장전역"이 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 본건과 동일한 건물이 아닌 주변의 다른 다세대 주택들의 거래 사례입니다.

2026년 6월에 거래된 사례들을 보면,

* 66.39㎡(약 20평) 규모의 다세대주택이 14,700만원에 거래되었습니다.

* 44.025㎡(약 13.3평) 규모의 다세대주택이 10,500만원에 거래되었습니다.

* 27.76㎡(약 8.4평) 규모의 다세대주택(주택명: 장전동ONEROOM주택)이 4,100만원에 직거래되었습니다.

본건의 전용면적(17.64㎡ / 약 5.33평)은 제공된 거래 사례 중 가장 작은 규모(27.76㎡ / 약 8.4평)보다도 작습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 장전역 이용이 가능하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 장전초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (구체적인 시설 종류는 명시되지 않음)

* 기타: 본건은 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 237,120,000원으로, 감정가 42,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권 변제율이 낮을 수 있음을 시사합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 해당 공동 담보물의 처리 결과나 채무 관계가 본 경매에 영향을 미칠 수 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 노후: 2003년에 사용 승인된 건물로, 건축 연차가 있는 편입니다. 장기적인 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 소액 임차인: 대항력 없는 임차인(성민호)의 보증금 100만원이 존재합니다. 비록 인수되는 금액은 0원으로 분석되었으나, 배당 절차 진행 결과에 따라 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 장전동이라는 입지 조건이 비교적 양호한 지역에 위치한 다세대주택입니다. 장전역 역세권과 장전초등학교 인접성은 장점입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없으나, 감정가 대비 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

최근 거래된 유사 소형 면적 다세대주택의 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받는 것이 중요하며, 철저한 권리 관계 및 채무 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 장전역 인근으로, 교통 편의성과 향후 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 인접하여 자녀가 있는 세대에게 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가가 비교적 낮아 소액으로 투자를 시작해볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 42,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 크기의 소형 다세대주택(27.76㎡ / 약 8.4평)이 2026년 6월에 4,100만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 약 488만원의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

본건의 전용 면적은 17.64㎡(약 5.33평)이므로, 단순 환산 시 약 2,600만원 수준의 가치를 가집니다.

그러나 감정가 4,200만원을 고려하고, 역세권 입지 등의 프리미엄 요소를 감안할 때, 경매 최저 매각가율 및 유찰 가능성, 그리고 시세 대비 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 감정가 대비 70% 수준: 약 29,400,000원

* 감정가 대비 80% 수준: 약 33,600,000원

따라서, 29,000,000원 ~ 34,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 외 추가로 부담해야 할 임차인 관련 금액은 없습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.