나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23048 [4] 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 5층505호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 <장전초등학교> 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제바 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 <도시철도1호선 "장전역"> 등이 소재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 5층 502호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2003.02.13) 외벽 : 드라이비트 및 타일마감 등 창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비(11인승 750㎏), 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

• 사건번호: 부산지방법원 2025타경23048 (4)

• 소재지: 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 5층505호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 47,000,000원

• 토지면적: 7.93㎡ (약 2.39평)

• 토지 지분: 7.934㎡ (약 2.40평)

• 건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

• 건물 지분: 19.95㎡ (약 6.03평)

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 이OO

2. 입지조건

입지조건

• 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 장전초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 입지여건 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

• 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 부산 도시철도 1호선 '장전역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

• 토지 형상 및 이용상태: 토지는 부정형이며 인접지와 대체로 평탄한 상태입니다. 현재 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

• 인접 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

• 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 270,000원

* 전입일자: 2024년 3월 8일

* 확정일자: 2024년 5월 13일

* 배당신고일자: 2026년 2월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

• 집합건물 등기부요약

* 말소기준권리: 2018년 8월 7일자 우리은행 근저당권 (을7)

* 등기부채권 총액: 237,320,000원

* 소유권 변동 내역: 박우상(2004.06.30), 장선환(2010.03.15), 정기정(2018.05.01, 강제경매로 인한 매각)

* 기타 권리: 우리은행 근저당권(말소), 이지영 근저당권(말소), 이지영 임의경매(말소)

* 권리분석 결과: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

상권분석

• 주변 건물 정보 (금정파크룸)

* 건축년도: 2002년 (사용승인일 2003.02.13)

* 건물 규모: 지상 8층, 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 용도: 공동주택(다세대주택) 및 업무시설

* 세대수: 총 15세대

* 본건 전유면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

* 본건 토지 지분: 7.93㎡ (약 2.39평)

• 주변 매매/임대 시세 분석

* 최근 매매 사례 1: 2026년 6월, 66.39㎡ (약 20.09평) 다세대주택(소만빌라) 14,700만원 (2002년 건축)

* 최근 매매 사례 2: 2026년 6월, 44.025㎡ (약 13.32평) 다세대주택(금수빌라) 10,500만원 (2001년 건축)

* 최근 매매 사례 3: 2026년 6월, 27.76㎡ (약 8.39평) 다세대주택(장전동ONEROOM주택) 4,100만원 (1997년 건축)

* 본건(19.95㎡)은 제공된 최근 매매 사례 중 가장 작은 면적(27.76㎡, 4,100만원)보다 면적이 작습니다. 주변 시세는 건축 연도, 면적, 위치 등에 따라 다양하게 분포되어 있으며, 소형 면적의 경우 4,100만원 수준의 거래 사례가 있습니다.

• 주변 시설 정보 (지도 검색 결과)

* 교육 시설: 장전초등학교, 부산대학교 등 교육 시설이 인접하여 학군이 양호합니다.

* 교통 시설: 부산 도시철도 1호선 장전역이 도보 거리 내에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의 시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오 시설: 현재 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

5. 생활정보

생활정보

• 주변 교육 환경: 장전초등학교 및 부산대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

• 편의 시설: 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등 생활 편의 시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

• 교통망: 지하철 1호선 장전역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

• 건물 노후화: 2003년에 사용 승인된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 건물 유지 보수 및 관리에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

• 공동담보 물건: 본건은 다른 물건과 공동으로 담보 설정된 물건입니다. 공동담보로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 여부 또는 결과가 본건의 가치나 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. (채권자 이지영이 동일 채권자로 확인됨)

• 명도 관련 분쟁 가능성: 임차인은 대항력이 없으나, 실제 점유자와의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 마찰이나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치한 다세대주택으로, 부산대학교 인근에 자리하여 젊은 층의 임대 수요가 풍부한 지역입니다. 지하철 1호선 장전역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지이며, 장전초등학교와도 인접하여 교육 환경 또한 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 절차에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 건물은 20년 이상 경과되었지만, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 공동담보 물건이라는 점과 향후 건물 유지 보수 비용 발생 가능성은 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 입지 조건이 좋고 권리 관계가 명확하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

• 우수한 입지: 부산대학교와 장전역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

• 안정적인 권리 관계: 인수할 권리 및 보증금이 없어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

• 다양한 수요층: 학생, 직장인 등 1인 가구 및 소형 주택을 선호하는 수요층의 관심이 높을 것으로 예상됩니다.

• 저평가 가능성: 유사 면적의 타 물건 대비 감정가 또는 시장 가격이 조정될 여지가 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

• 감정가: 47,000,000원

• 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 27.76㎡ 면적의 다세대주택이 4,100만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 19.95㎡로 이보다 면적이 작습니다.

• 인수 보증금: 0원

• 입찰가 산정: 본건의 감정가는 4,700만원이나, 면적을 고려하면 주변 시세 하한선인 4,100만원 수준에서 접근을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 역세권이라는 입지적 강점과 권리 관계의 명확성을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 경쟁이 예상됩니다.

• 예상 입찰가 범위: 4,000만원 ~ 4,500만원

• 권장 입찰가: 4,200만원 ~ 4,400만원 수준에서 적극적으로 입찰을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 당시의 경쟁률과 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.