나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23048 [3] 부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 <장전초등학교> 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제바 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 <도시철도1호선 "장전역"> 등이 소재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 5층 502호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2003.02.13) 외벽 : 드라이비트 및 타일마감 등 창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비(11인승 750㎏), 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기 타 : --

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호

부산지방법원 2025타경23048 (3)

소재지

부산광역시 금정구 장전동 179-2 금정파크룸 5층504호

구분

다세대주택

건물명

금정파크룸

토지면적

7. 01㎡ (약 2.12평)

건물면적

17. 64㎡ (약 5.34평)

감정가

42,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

사용승인일

2003년 02월 13일

건축물 용도

공동주택 (다세대주택)

건물 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 5층 504호

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 장전초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하고 부산 도시철도 1호선 장전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 분류되며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리

을8 근저당권 (접수일자: 2025년 04월 09일, 권리자: 이지영, 채권금액: 221,000,000원)

총 등기부채권액

221,000,000원

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 조정현

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 270,000원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2026년 02월 04일

* 비고:

인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

인근 지역 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 거래: 66.39㎡ (약 20.08평) 다세대주택, 2002년 건축, 147,000,000원 거래. (평당 약 731만원)

* 2026년 6월 거래: 44.025㎡ (약 13.32평) 다세대주택, 2001년 건축, 105,000,000원 거래. (평당 약 788만원)

* 2026년 6월 거래: 27.76㎡ (약 8.40평) 다세대주택, 1997년 건축, 41,000,000원 거래. (평당 약 488만원)

본건 분석

본건은 17.64㎡(약 5.34평) 면적에 2003년 건축된 다세대주택입니다.

유사한 면적대의 거래 사례 중 27.76㎡(약 8.40평)의 물건이 41,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 이는 평당 약 488만원 수준입니다.

면적이 더 넓은 44.025㎡(약 13.32평) 및 66.39㎡(약 20.08평) 물건들의 평당 가격은 731만원~788만원 수준으로, 본건의 작은 면적은 시세 형성에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

감정가 42,000,000원은 본건의 면적, 연식, 지역 시세를 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설

장전초등학교가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경

주변이 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후화

2003년 사용승인된 건물로, 약 20년 경과하여 일부 시설 노후화에 따른 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

협소한 전용면적

17. 64㎡(약 5.34평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소형 임대 수익 목적에는 적합하나, 거주 목적의 활용도에는 제한이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건

물건 자체가 공동담보로 묶여 경매에 나왔으나, 등기부상 해당 경매 사건의 채권자가 말소기준권리자로서 경매를 신청하였기에 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치한 소형 다세대주택 경매 건입니다. 장전역 역세권에 인접하여 교통이 편리하며, 주거 밀집 지역으로 생활 환경이 양호합니다. 권리관계 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 17.64㎡의 작은 면적은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 현재 감정가 42,000,000원은 인근 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지

부산 도시철도 1호선 장전역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

안정적인 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

소형 면적의 활용성

1인 가구 임대 수요 또는 소액 투자용 부동산으로서의 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 42,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 유사 면적 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 작은 면적(17.64㎡)과 건축 연식(2003년)을 고려할 때 감정가 42,000,000원은 시장 상황을 반영한 적정 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 45,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.