나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73273 [12] 경기도 오산시 궐동 686-22 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역
내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는
신도시지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 201호 내지 901호 등 12개호로서,
(사용승인일: 2018.001.09.)
외벽 : 전면 화강석 붙임 측면 적벽돌 붙임 마감
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1-8 : 다세대주택
기호9-12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 수원지방법원 2024타경73273호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 경인서부수산업협동조합이며, 감정가는 1억 7천7백만원입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경기도 오산시 궐동 686-22번지 9층 901호이며, 도로명 주소는 경기도 오산시 대호로71번길 6-3 (궐동)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕으로, 2018년 1월 9일 사용승인된 10층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 21.60㎡ (약 6.53평)이며, 건물 면적은 50.64㎡ (약 15.32평)입니다. 토지와 건물 모두 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가는 1억 7천7백만원이며, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 오산시 궐동 소재 법원 인근 상업지역 내에 위치하고 있습니다. 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설이 혼재된 신도시 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 오산대학교와 가깝고, 산업단지와 인접하여 학생 및 직장인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 도로망으로는 궐리사로, 수목원로, 대호로, 청학로 등이 인근에 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 1월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당(1,020,000,000원)입니다. 본 경매 사건의 원인인 근저당(경인서부수산업협동조합, 947,245,899원) 외 을구의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 이관우가 존재하며, 보증금 99,220,000원, 차임 22,000원입니다. 전입일자는 2024년 1월 22일, 확정일자는 2023년 12월 18일이며, 배당신고일자는 2024년 6월 14일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 권리 분석

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 오산시 궐동 지역 분석

궐동 지역은 오산대학교가 위치하고 있어 대학생 임대 수요가 꾸준하며, 인근 산업단지의 직장인 배후 수요도 기대할 수 있습니다. 또한, 법원 등 관공서가 소재하여 관련 업무 종사자들의 수요도 존재합니다. 다양한 규모의 마트와 편의시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

오산시 궐동 지역의 오피스텔 및 원룸형 주택 시장은 학생 및 직장인 임대 수요를 중심으로 형성되어 있습니다. 상대적으로 저렴한 보증금과 월세 매물이 다수 확인되며, 이는 신축 오피스텔의 꾸준한 수요를 뒷받침합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 마트: 홈플러스, 롯데마트, 이마트 등 대형마트 이용이 편리하며, 뉴월드마트, 진로마트, 럭키할인마트 등 지역 내 마트도 다수 있습니다. 다이소 궐동점이 인근에 위치합니다.

* 병원: 오산노인전문병원이 인근에 위치하며, 기타 병의원 이용도 가능합니다.

* 여가: 오산천, 맑음터공원, 에코리움 등 녹지 및 휴식 공간이 인접해 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 대학교: 오산대학교가 매우 인접해 있습니다.

* 초등학교: 매홀초등학교, 성호초등학교 등 이용 가능합니다.

* 중학교: 대호중학교, 오산중학교 등이 인근에 위치합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

과거 오산 제1하수종말처리장이 위치했으나, 현재 악취 개선 공사를 마치고 반려동물 테마파크(인성 에듀타운 오독오독)로 조성되어 시민친화적인 공간으로 탈바꿈하였습니다. 따라서 과거 혐오시설로 인한 부정적 이미지는 상당 부분 해소되었으며, 오히려 지역의 문화 및 여가 공간으로 활용될 전망입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

해당 물건은 성장관리권역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

본건의 임대 관계는 현재 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없으므로 명도 자체는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

6.3. 기타 특이사항

공동담보 물건으로 분류되어 있으나, 현재 등기부상 모든 권리가 소멸 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산시 궐동의 상업지역 내에 위치한 오피스텔로, 오산대학교 및 인근 산업단지와 가까워 학생 및 직장인 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 감정가는 1억 7천7백만원으로 책정되었으나, 동 건물 4층 물건이 1억 1천5백만원에 거래된 사례가 있어 시세 확인이 필요합니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도 외에는 큰 부담이 없는 물건입니다. 혐오시설로 인식될 수 있었던 하수처리장이 반려동물 테마파크로 개발되는 등 지역 환경 개선도 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 오산대학교 및 산업단지 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 주변 편의시설 및 녹지 공간 인접.

* 혐오시설 부지가 테마파크로 전환되어 주거 환경 개선.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 유사 물건의 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 후 입찰가 산정 시 수익률 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 177,000,000원입니다. 하지만, 동일 건물 내 4층 물건이 115,000,000원에 거래된 실거래 사례(2026년 8월 21일 기준)가 있는 점을 감안할 때, 본 건 9층 물건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 115,000,000원의 거래 사례를 고려하여, 9층이라는 층수 이점을 감안한 보수적인 접근 시, 120,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황과 입찰 참여자들의 경쟁 정도를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.