나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73273 [11] 경기도 오산시 궐동 686-22 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역
내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는
신도시지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 201호 내지 901호 등 12개호로서,
(사용승인일: 2018.001.09.)
외벽 : 전면 화강석 붙임 측면 적벽돌 붙임 마감
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1-8 : 다세대주택
기호9-12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경73273 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 오산시 궐동 686-22, 8층 801호

용도: 오피스텔

토지면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물면적: 50.64㎡ (약 15.32평)

감정가: 177,000,000원

2.3. 기타 기본정보

건물 사용승인일: 2018년 1월 9일

건축구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물 중 8층 801호

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역 내에 위치합니다.

주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 신도시 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* CHEJINHUI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-08-01

대항력: 없음

* CHEXIAOJIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-08-01

대항력: 없음

* 박서인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-03

대항력: 없음

* 우선남(YUXIANNAN)

보증금: 94,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-08-01

확정일자: 2018-08-01

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4.2. 등기부 현황

말소기준권리: 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (2018-01-26, 1,020,000,000원)

본 경매로 인해 아래 권리들은 말소될 예정입니다.

* 소유권보존: 성민정 (2018-01-26)

* 근저당권: 수협엔피엘대부주식회사 (2018-01-26, 1,020,000,000원)

* 근저당권: 김문수 (2024-02-06, 150,000,000원)

* 주택임차권: 중화인민공화국인 (2024-07-23 등기, 전입 2018-08-01, 확정 2018-08-01, 90,000,000원)

* 임의경매: 경인서부수산업협동조합 (2024-06-07, 947,245,899원)

말소되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항상 지상권개요는 비어있음)

등기부채권 총액: 1,260,000,000원

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 경기도 오산시 궐동 일대는 신도시 개발과 함께 주거 및 상업 시설이 집중된 지역입니다.

인근에 수원지방법원 오산시법원이 있어 관련 유동인구가 존재할 수 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 근린생활시설, 오피스텔 등 다양한 상업적 용도로 활용되고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 총 10층 건물이며 본건은 8층에 위치합니다.

외벽은 화강석 및 적벽돌로 마감되었고, 내벽은 타일 및 인테리어 마감입니다.

위생급배수, 화재경보, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1층에 주차장 설비가 마련되어 있습니다.

6.2. 주변 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능. 차량 접근 용이.

* 교육: (정확한 정보는 별도 확인 필요) 주변에 학교 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 상업: 근린상업시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 의료: (정확한 정보는 별도 확인 필요) 병원 등 의료 시설 접근성 확인 필요.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

임차인 전원 대항력이 없어 낙찰자는 명도 부담이 크지 않을 것으로 보이나, 보증금/차임이 0원인 임차인의 존재는 특이사항입니다.

7.2. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접해 있으며, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 포함되어 있습니다.

토지이용계획상 특별한 제한사항은 없으나, 향후 지구단위계획 변경 등은 개별 확인이 필요합니다.

7.3. 건물 용도

건축물대장상 주 용도가 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 등기부상 전유부 정보와 감정평가서상 이용상태에 따르면 오피스텔로 이용 중입니다.

이러한 용도 표기상의 차이는 추후 건축물대장 정리가 필요할 수 있으며, 이행강제금 부과 여부 등은 현장 확인 및 관할 관청 문의가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 오산시 궐동에 위치한 오피스텔로, 신축된 지 얼마 되지 않았으며(2018년 사용승인) 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 상업지역 내에 위치하여 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 전원이 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다.

다만, 건축물대장과 실제 이용 상태 간의 용도 표기 차이, 임대 관계 미상인 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 양호한 입지: 오산시 궐동 상업지역 내 위치하며, 법원 및 편의시설 접근성이 있습니다.

* 소멸되는 권리: 낙찰자가 인수하는 부담 있는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 명도 용이성: 임차인 전원 대항력이 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석:

제공된 감정가는 177,000,000원입니다.

최근 유사 지역(오산시 궐동) 오피스텔 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 매물은 대략 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

본건은 8층이며, 동일 건물 내 다른 층수나 향에 따라 시세는 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가는 177,000,000원이며, 주변 시세를 고려할 때 현 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점과 권리관계가 명확하다는 점을 감안하면, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(용도 표기 차이 등)와 명도 비용, 입찰 후 추가 비용(수리, 세금 등)을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

수익형 부동산으로서의 임대 수익률과 시세 차익 가능성을 종합적으로 판단하여, 대략 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.