나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73273 [3] 경기도 오산시 궐동 686-22 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역
내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는
신도시지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 201호 내지 901호 등 12개호로서,
(사용승인일: 2018.001.09.)
외벽 : 전면 화강석 붙임 측면 적벽돌 붙임 마감
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1-8 : 다세대주택
기호9-12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건명세서 작성일: 2026-08-05

사건번호: 수원지방법원 2024타경73273 (3)

소재지: 경기도 오산시 궐동 686-22 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.536000000000001㎡ (약 3.49평)

건물면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

건물지분: 27.05㎡ (약 8.18평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 층수: 10층

건축물 사용승인일: 2018년 1월 9일

해당 호수: 3층 301호

연면적: 834.88㎡

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치하며, 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역 내에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설이 혼재하는 신도시 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인근 도로와 높이가 평탄한 정방형 토지로, 현재 공동주택 부지로 이용 중에 있습니다.

건물의 동측으로는 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 1월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 1,243,500,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수되는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 73,500,000원, 차임 0원. 2021년 10월 1일 전입, 2021년 8월 20일 확정일자를 받았으며, 2024년 6월 14일 배당신고를 하였습니다. 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 해당 임차인의 주택임차권이 등기되어 있으나 말소 예정입니다.

* 임차인: 신 , 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 1월 24일 전입하였습니다. 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

건물 내부의 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 오산시 궐동 상업지역 내에 위치하며, 주변에는 공동주택과 근린상업시설이 혼재된 신도시 지역의 특성을 가지고 있습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 성우빌A (2013년식, 18.15㎡): 2026년 5월 21일 5,000만원에 거래.

* 우남빌라 (2008년식, 20.75㎡): 2026년 5월 4일 7,300만원에 거래.

* 태광빌라트 (2004년식, 52.73㎡): 2026년 6월 9일 8,000만원에 거래.

본건의 면적은 27.05㎡이며, 건축 연도는 2018년으로 비교적 신축입니다. 최근 거래된 우남빌라(20.75㎡, 2008년식)와 비교 시, 면적은 더 넓고 건축 연도는 신축에 해당됩니다. 이를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 75,000,000원에서 95,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 118,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

현장 조사를 통해 주변 상권의 실제 임대 수요, 공실률, 건물 상태 등을 추가적으로 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 상업지역 내 위치하여 다양한 근린상업시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

건물에는 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 혐오 시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 총 등기부채권액은 1,243,500,000원으로, 감정가 118,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 과정에서 가격 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 명도 저항 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

비록 대항력은 없으나, 73,500,000원의 보증금을 가진 임차인 김OO이 존재하며, 배당받지 못할 경우 인수될 가능성도 염두에 두어야 합니다 (단, 배당 신고 하였으므로 실인수 가능성은 낮음).

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역 등의 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 2018년에 준공된 신축 다세대주택으로, 상업지역 내에 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점을 지니고 있습니다.

건물 상태 및 주위 환경은 양호한 편이나, 감정가 대비 매우 높은 채무 총액과 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 간과해서는 안 됩니다.

임차인 김OO은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

최근 주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 입지 조건: 상업지역 내 위치하여 편의시설 접근성이 우수하며, 신도시 지역 특성상 지속적인 개발 가능성 존재.

* 개발 가능성: 성장관리권역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 소형 평형: 1~2인 가구의 수요가 꾸준한 소형 평형대로 환금성이 상대적으로 높을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 최근 매매 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물 거래 사례를 고려할 때 실질적인 시장 가치는 75,000,000원에서 95,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 118,000,000원에 비해 시세가 낮게 형성되어 있음을 감안해야 합니다.

총 채무액이 매우 높고 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 75,000,000원에서 90,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 주변 시세, 공실률 등을 면밀히 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.