나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73273 [7] 경기도 오산시 궐동 686-22 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역
내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는
신도시지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 201호 내지 901호 등 12개호로서,
(사용승인일: 2018.001.09.)
외벽 : 전면 화강석 붙임 측면 적벽돌 붙임 마감
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1-8 : 다세대주택
기호9-12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경73273 (7)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 경인서부수산업협동조합

감정가: 119,000,000원 (1억 1천 9백만원)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 궐동 686-22 5층 501호

용도: 다세대주택

토지면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.536㎡ (약 3.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

건물지분: 27.05㎡ (약 8.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정평가서요약 요항표: 구분건물감정평가요항표

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.3. 건물 정보

1.3. 1. 건축 개요

건축물대장 상 주용도: 공동주택

사용승인일: 2018년 1월 9일

건축구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕

건물 층수: 지상 10층

본건 위치: 10층 중 5층 501호

1.3. 2. 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕

외벽: 전면 화강석 붙임, 측면 적벽돌 붙임 마감

내벽: 타일붙임 및 인테리어 마감 등

창호: 하이샷시 이중창

설비: 위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스 개별난방시설, 승강기설비, 1층 주차장 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역 내에 위치함.

주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 신도시 지역으로, 주위환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

2.3. 토지 이용 및 주변 현황

토지 형상 및 이용상태: 인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태 등: 본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

주변 시설: 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부채권 총액: 1,170,001,000원 (약 11억 7천만원)

말소기준권리: 수협엔피엘대부주식회사 근저당 (2018년 1월 26일, 1,020,000,000원)

소멸예정 권리: 을1, 을2, 을3, 갑2 (근저당, 주택임차권, 임의경매 개시결정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: FANG SHIXI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 윤계화외 1명

보증금: 84,000,000원 (8천 4백만원)

차임: 0원

전입일자: 2018-05-14

확정일자: 2018-04-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 윤계화외 1명

보증금: 1원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-14

배당신고일자: 2024-07-12

대항력: 없음

비고:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 해당사항 없음.

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 사항 없음)

결론: 본건 경매 물건은 인수되는 부담이 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

경기도 오산시 궐동에 위치한 상업지역 내 공동주택으로, 신도시 개발 지역의 이점을 가짐.

주변으로 근린상업시설 및 공동주택이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편임.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 5월~6월 거래 사례 (주변 빌라/다세대):

- 2013년식, 18.15㎡ (약 5.5평): 50,000,000원 (약 275만원/㎡)

- 2008년식, 20.75㎡ (약 6.28평): 73,000,000원 (약 351만원/㎡)

- 2004년식, 52.73㎡ (약 15.95평): 80,000,000원 (약 151만원/㎡)

4.3. 시장 동향

본건은 2018년 준공된 신축 건물로, 최근 실거래 사례보다 건축 연도가 젊다는 장점이 있음.

다만, 최근 거래된 빌라들의 면적 및 건축 연도가 본건과 다소 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있음.

감정가는 119,000,000원으로, 최신 거래 사례 대비 면적당 가격이 높게 책정된 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업지역에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 우수함.

5.2. 교육시설

인근에 오산원일중학교, 오산대평초등학교 등이 위치하며, 차량 이동 시 통학 가능한 거리에 다수의 학교가 분포함.

5.3. 의료시설

오산 시내에 종합병원 및 다양한 규모의 병의원이 소재하며, 차량 이동 시 접근 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

인수되는 권리가 없어 법적 리스크는 낮으나, 공동담보 물건으로 관련 채권/채무 관계를 추가로 확인할 필요는 있음.

6.2. 시장 리스크

감정평가액이 최근 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분임.

부동산 시장 변동성에 따른 가격 하락 가능성.

6.3. 기타 리스크

임대 관계 미상으로 인한 공실 발생 가능성 (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨).

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 궐동 상업지역에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통이 양호한 편임.

등기부상 인수되는 권리가 없어 명도를 제외한 법적 리스크는 낮은 편이나, 감정평가액 대비 주변 실거래가가 낮게 형성되어 있어 투자 수익률 산정 시 신중한 접근이 필요함.

주변 환경 및 신축 연식 등 가치를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 향후 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공) 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 상업지역 내 위치하여 향후 개발 가능성 존재.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음.

* 양호한 주위 환경 및 교통 편리성.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

감정가: 119,000,000원 (약 1,455만원/평)

주변 최근 거래가: 약 502만원 ~ 1,162만원/평

9.2. 시세 분석 기반 예상가

본건의 면적(27.05㎡, 약 8.18평)과 건축 연식(2018년)을 고려할 때, 주변 시세 및 신축 프리미엄을 반영하면 시장 가격은 약 9,800만원 ~ 1억 600만원 범위로 추정됨.

이는 인근 실거래가의 최고가(약 1,162만원/평)를 적용한 가격이며, 본건의 신축 연식을 감안하여 보수적으로 접근함.

9.3. 권장 입찰가

감정가 119,000,000원 대비 인근 시세 분석 결과, 본건의 적정 가치는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원으로 판단됨.

따라서, 최적의 낙찰가율을 고려하여 105,000,000원 ~ 112,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여, 치열한 경쟁이 예상될 경우 수익률 확보를 위해 105,000,000원 이하로 상한선을 설정하는 것이 유리할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.