나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73273 [8] 경기도 오산시 궐동 686-22 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역
내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는
신도시지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 201호 내지 901호 등 12개호로서,
(사용승인일: 2018.001.09.)
외벽 : 전면 화강석 붙임 측면 적벽돌 붙임 마감
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1-8 : 다세대주택
기호9-12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경73273 (8)

1.2. 소재지

경기도 오산시 궐동 686-22 5층502호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

115,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 11.12㎡ (약 3.37평)

토지지분: 11.118㎡ (약 3.36평)

건물면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

건물지분: 26.07㎡ (약 7.89평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

경인서부수산업협동조합 (추정)

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

정보 없음

1.11. 특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역 내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 신도시 지역으로서, 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 2018.01.26 접수, 1,020,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

* 을1 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 2018.01.26 접수, 1,020,000,000원)

* 을2 근저당권 (김문수, 2024.02.06 접수, 150,000,000원)

* 갑2 임의경매 (경인서부수산업협동조합, 2024.07.26 접수, 947,245,899원)

* 을3 주택임차권 (중화인민공화국인, 2024.07.26 접수, 84,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

없음

3.4. 임차인 현황

* 임차인: J (JINMANSHU)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-15

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: Z (정운철/ZHENGYUNZHE)

보증금: 84,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-12

확정일자: 2021-11-15

배당신고일자: 2024-06-18

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. 배당요구종기일(2024-06-18)에 배당신고를 완료하였으므로 인수 부담이 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 등기부채권 총액

1,254,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 5층 502호입니다.

사용승인일: 2018년 01월 09일

외벽: 전면 화강석 붙임, 측면 적벽돌 붙임 마감

내벽: 타일붙임 및 인테리어 마감 등

창호: 하이샷시 이중창

4.2. 주요 용도

기호1-8: 다세대주택, 기호9-12: 오피스텔로 이용 중입니다. (본건은 다세대주택으로 확인됨)

4.3. 건물 설비 내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비 등이 되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 근린상업시설이 혼재되어 있어 이용이 편리할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 교통

인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.3. 주변 환경

신도시 지역으로 공동주택 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

감정가 115,000,000원 대비 등기부채권 총액 1,254,000,000원으로 매우 높아, 경매 진행 시 유찰 가능성 및 장기화될 수 있습니다.

6.2. 공동담보

공동담보로 인해 타 물건의 경매 결과가 본건 매각가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

본건 임차인은 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당받지 못하는 임차인이 있을 경우 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (본건 임차인은 모두 배당 신고 및 대항력 없음으로 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 오산시 궐동 신도시 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 상태 또한 전반적으로 양호하게 평가됩니다. 권리관계상으로는 말소기준권리 이하 모든 등기 및 임차권은 경매 절차에 따라 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 감정평가액 대비 현저히 높은 채무 총액은 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 높이며, 이는 잠재적으로 낮은 낙찰가로 이어질 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 사용승인)로 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있습니다.

* 신도시 지역에 위치하여 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 매수인의 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 약 275만원/㎡ ~ 352만원/㎡ 범위로 파악됩니다. 본건 면적(26.07㎡)을 기준으로 환산 시 약 7,180만원 ~ 9,180만원으로 추정됩니다.

신축 연식(2018년)과 입지 조건을 고려 시, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가(115,000,000원)의 약 80% 수준이자 시세 범위 상단에 근접한 93,000,000원 을 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가는 일반적인 경매 시장 상황 및 주변 시세를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.