나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73273 [6] 경기도 오산시 궐동 686-22 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역
내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는
신도시지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 201호 내지 901호 등 12개호로서,
(사용승인일: 2018.001.09.)
외벽 : 전면 화강석 붙임 측면 적벽돌 붙임 마감
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1-8 : 다세대주택
기호9-12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경73273 (6)

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 686-22 4층402호

* 건물명: 정보 없음 (공동주택으로 확인됨)

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 감정가: 115,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 전용면적: 26.07㎡ (약 7.9평)

* 대지권: 11.12㎡ (약 3.4평)

* 사용승인일: 2018년 1월 9일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택

* 해당 층: 4층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역 내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 신도시 지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존 (2018.01.26)

* 근저당권 (2018.01.26, 1,020,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (2024.02.06, 150,000,000원) - 말소

* 주택임차권 (2026.01.23, 45,000,000원) - 안연화, 말소

* 임의경매 (2024.06.07, 947,245,899원) - 말소

* 말소기준권리: 2018년 1월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권.

* 인수되는 권리: 없음. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸 예정임.

* 임차인 현황:

* 안 (보증금 45,000,000원, 월세 270,000원, 전입 2024.03.06, 확정 2024.12.31)

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 현황: 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 상업지역 내에 위치하며, 유사 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 지역임.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 5월 21일 거래: 18.15㎡ (약 5.5평), 5,000만원 (약 275만원/㎡)

* 2026년 5월 4일 거래: 20.75㎡ (약 6.3평), 7,300만원 (약 351만원/㎡)

* 2026년 6월 9일 거래: 52.73㎡ (약 15.9평), 8,000만원 (약 152만원/㎡) - 비교적 큰 면적으로, 본건과 직접 비교는 다소 어려움.

* 본건(26.07㎡)은 비교적 신축(2018년 사용승인)에 해당하며, 최근 거래 사례 중 면적 및 건물 연식 등을 고려할 때, ㎡당 약 350만원 내외의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 소재지는 신도시 지역으로, 인근에 버스정류장이 있고, 근린상업시설이 혼재하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건으로부터 특별히 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건 감정가(115,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 거래 시세(약 7,000만원~9,000만원대 예상)가 현저히 낮아, 감정가 대비 재평가 또는 시장 상황 변화 가능성을 고려해야 함.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 명시된 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아님. (단, 추가적인 미상 임차인 존재 가능성은 배제할 수 없음.)

* 공동담보: 공동담보로 설정되어 있으나, 본건 매각으로 소멸 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 공동주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 승계받을 수 있습니다.

* 다만, 감정가와 최근 실거래가 간에 상당한 차이가 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물이므로 관리 상태 및 거주 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 낮은 진입 장벽: 감정가 대비 낮은 시세로 인해 시세차익 또는 임대수익 창출 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 신도시 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 전용면적 26.07㎡ (약 7.9평) 기준, 최근 유사 물건의 거래 시세(약 351만원/㎡) 및 건물 연식(2018년)을 고려할 때, ㎡당 약 360만원 ~ 380만원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

* 따라서 예상 시세는 약 9,385만원 ~ 9,807만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가(115,000,000원)와 비교하여, 보수적으로 접근 시 약 9,500만원 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.