나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73273 [5] 경기도 오산시 궐동 686-22 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역
내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는
신도시지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 201호 내지 901호 등 12개호로서,
(사용승인일: 2018.001.09.)
외벽 : 전면 화강석 붙임 측면 적벽돌 붙임 마감
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1-8 : 다세대주택
기호9-12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경73273 (5)

소재지: 경기도 오산시 궐동 686-22, 4층 401호 (대호로71번길 6-3)

건물용도: 다세대주택 (주거용)

토지면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

건물면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

감정가: 119,000,000원

건축년도: 2018년 1월 9일 사용승인

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역 내에 위치합니다.

주변환경: 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 신도시 지역으로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접도로: 본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박도영 (마스킹: 박 )

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-14

* 확정일자: 2023-03-28

* 배당신고일자: 2024-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박도영은 대항력이 없어 보증금 82,000,000원의 회수에 주의가 필요합니다. 배당을 받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으나, 등기부등본상 주택임차권(을3)이 말소 예정으로 기재되어 있어 실제 인수 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

채무 총액: 등기부등본상 채무 총액은 1,252,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건 소재지는 상업지역 내에 위치하며, 공동주택 및 근린상업시설이 혼재된 지역입니다.

주변 시세:

* 성우빌A (2013년식, 18.15㎡): 2026년 5월 21일, 5,000만원에 거래됨.

* 우남빌라 (2008년식, 20.75㎡): 2026년 5월 4일, 7,300만원에 거래됨.

* 태광빌라트 (2004년식, 52.73㎡): 2026년 6월 9일, 8,000만원에 거래됨.

분석: 본건(27.05㎡)과 면적 및 연식이 유사한 주변 다세대 주택의 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 6,000만원에서 7,500만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 2013년식 성우빌A의 거래가액은 5,000만원으로, 2008년식 우남빌라의 거래가액은 7,300만원으로 나타나 면적 및 연식에 따른 시세 차이가 존재합니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 본건이 속한 지역은 공동주택과 근린상업시설이 어우러져 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

주변시설: 수원지방법원 오산시법원이 인근에 위치하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설(상점, 식당, 카페 등)이 분포하고 있습니다. 또한, 오산궐동초등학교, 원일중학교, 운암고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 없는 임차인 보증금: 임차인 박도영의 보증금 8,200만원은 대항력이 없어 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. (등기부상 말소 예정이나 추가 확인 필요)

공동담보 물건: 동일 채무에 대한 공동담보 물건으로, 타 담보물의 경매 진행 여부가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

상업지역 내 주거용 건물: 상업지역에 위치하나 현재는 다세대주택으로 이용 중이므로, 향후 지역 개발 계획이나 주변 상업시설과의 관계 변화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 환경이 보통 수준으로 양호합니다. 권리관계상 말소될 것으로 예상되는 권리가 다수이나, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 시세를 고려한 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

입지 잠재력: 상업지역 내 위치하여 향후 상업시설 이용 가능성 및 다양한 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

적정가 낙찰 시 수익 기대: 시장 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인으로, 매각으로 소멸될 권리 분석 결과에 따름)

감정가: 119,000,000원

최근 매매 시세: 본건(27.05㎡)과 유사한 규모 및 신축 연식의 주변 다세대 주택 시세는 약 6,000만원에서 7,500만원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가 범위: 6,500만원 ~ 8,500만원. 본건의 권리 분석 상 인수되는 금액은 없으나, 명도 가능성, 시장 상황, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.