나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73273 [4] 경기도 오산시 궐동 686-22 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역
내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는
신도시지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 201호 내지 901호 등 12개호로서,
(사용승인일: 2018.001.09.)
외벽 : 전면 화강석 붙임 측면 적벽돌 붙임 마감
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1-8 : 다세대주택
기호9-12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경73273 (4)

소재지

경기도 오산시 궐동 686-22 3층302호

용도

다세대주택

감정가

113,000,000원

토지면적

11. 12㎡ (약 3.36평)

토지지분

11. 118㎡

건물면적

26. 07㎡ (약 7.89평)

건물지분

26. 07㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

경OOOOO

특이사항

공동담보

건축물 정보

* 건물 용도: 공동주택

* 사용승인일: 2018.01.09

* 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택

* 총 호수: 12개 호

* 해당 호수: 3층 302호 (전유부 기준)

* 건축면적: 112.86㎡

* 연면적: 834.88㎡

* 건폐율: 63.76%

* 용적률: 427.6%

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역 내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 신도시 지역으로서, 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOOOO

* 총 등기부 채권액: 1,290,000,000원 (12억 9천만원)

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 성민정 (2018-01-26)

* 근저당권: 수협엔피엘대부주식회사 (2018-01-26, 1,020,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 김문수 (2024-02-06, 150,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 윤영문 (2024-08-20, 120,000,000원) - 말소

* 임의경매: 경인서부수산업협동조합 (2024-08-20, 947,245,899원) - 말소

* 임차인 현황

* J *H *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 권리분석: 임대차 관계상 대항력 없음

* 윤

* 보증금: 120,000,000원 (1억 2천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-02-09

* 확정일자: 2024-06-27

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 권리분석: 등기부상 주택임차권 말소 예정이며, 임대차 관계상 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건 명세서 참고사항

* 작성일: 2026-08-05

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 상업지역 내 공동주택으로, 주거와 근린상업시설이 혼재된 신도시 지역에 속합니다. 본건과 유사한 규모의 다세대주택들이 주변에 분포하고 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보

* 성우빌A (2013년식, 18.15㎡): 2026년 5월 21일 50,000,000원에 거래 (약 275만원/㎡)

* 우남빌라 (2008년식, 20.75㎡): 2026년 5월 4일 73,000,000원에 거래 (약 352만원/㎡)

* 태광빌라트 (2004년식, 52.73㎡): 2026년 6월 9일 80,000,000원에 거래 (약 152만원/㎡)

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건(26.07㎡)과 유사한 면적대의 다세대주택 매매가는 약 275만원/㎡ ~ 352만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 113,000,000원이며, 이는 면적당 약 433만원/㎡로, 최근 거래된 유사 면적대의 가격보다는 높게 형성되어 있습니다. 다만, 본건은 2018년식으로 비교 대상 건물들보다 신축이라는 점에서 감정가액의 일부 정당성을 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주위 환경: 공동주택 및 근린상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 설비: 위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스 개별난방시설, 승강기 설비, 1층 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: '기타 참고사항'에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 제공되었고 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 실제 점유 관계나 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 채권 금액 변동 가능성이 있으나, 본 경매 절차 자체에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원지방법원 오산시법원 인근 상업지역에 위치한 2018년식 신축 다세대주택입니다. 권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정이며, 인수할 임차 보증금 또한 없는 것으로 분석되어 법적 권리 관계는 매우 명확합니다. 교통 및 생활 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 최근 거래된 유사 면적대 다세대주택의 가격과 비교 시 감정평가액이 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 투자 가치는 있으나, 입찰 시 시세 대비 적정가격을 신중하게 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 낮습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수할 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 상업지역 내에 위치하여 주거와 상업시설 이용이 편리합니다.

* 소형 면적: 1-2인 가구에 적합한 소형 평형으로 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 113,000,000원입니다. 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 면적(26.07㎡)과 신축 연식(2018년)을 감안하여 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 면적당 최근 실거래가(유사 면적 기준): 약 275만원/㎡ ~ 352만원/㎡

* 본건 면적 적용 시 예상가: 약 7,170만원 ~ 9,170만원

다만, 본건의 감정가는 면적당 약 433만원/㎡로, 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다. 신축 연식과 입지를 감안하여 감정가의 90% 수준인 101,700,000원, 보수적으로는 감정가의 85% 수준인 96,050,000원까지도 고려 가능합니다.

종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원 (1억원) 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.