나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73273 [2] 경기도 오산시 궐동 686-22 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역
내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는
신도시지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 201호 내지 901호 등 12개호로서,
(사용승인일: 2018.001.09.)
외벽 : 전면 화강석 붙임 측면 적벽돌 붙임 마감
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1-8 : 다세대주택
기호9-12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경73273 (2)

소재지: 경기도 오산시 궐동 686-22, 2층 202호 (도로명: 경기도 오산시 대호로71번길 6-3)

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

건물 사용승인일: 2018년 1월 9일

토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

건물층수: 총 10층 중 2층

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 수원지방법원 오산시법원 남동측 인근 상업지역 내에 위치하고 있습니다.

주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 신도시 지역으로서, 주변 환경은 양호한 편입니다.

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 포함됩니다.

주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 근거리에 분포하고 있습니다.

해당 주소지를 기준으로 주변 탐색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 1월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이보다 늦게 접수된 모든 권리(근저당권 을2, 주택임차권 을3, 임의경매 갑2)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김일훈: 전입일자 2019-06-04, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 이미화: 전입일자 2018-02-23, 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2018-02-23. 대항력 없음.

인수 보증금은 없으며, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존(갑1, 성민정), 근저당권(을1, 수협엔피엘대부주식회사, 1,020,000,000원), 근저당권(을2, 김문수, 150,000,000원), 주택임차권(을3, 이미화, 62,000,000원), 임의경매(갑2, 경인서부수산업협동조합, 947,245,899원) 내역이 확인됩니다. 말소기준권리인 을1보다 후순위인 을2, 을3, 갑2는 매각으로 소멸됩니다.

*주의사항: 임차인 이미화의 경우, 임차인 현황상의 보증금은 85,000,000원이지만 등기부 요약상 주택임차권 권리금액은 62,000,000원으로 금액 차이가 있습니다. 두 금액 모두 대항력은 없으나, 권리 분석 시 금액 차이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 경기도 오산시 궐동의 상업지역에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택 및 근린상업시설이 혼재되어 있어 상권이 활성화된 지역입니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 18.15㎡(약 5.49평) 면적의 다세대주택이 50,000,000원에 직거래되었습니다. (평당 약 911만원)

* 2026년 5월, 20.75㎡(약 6.28평) 면적의 다세대주택이 73,000,000원에 중개 거래되었습니다. (평당 약 1162만원)

* 2026년 6월, 52.73㎡(약 15.95평) 면적의 다세대주택이 80,000,000원에 중개 거래되었습니다. (평당 약 502만원)

본건 건물(26.07㎡, 약 7.89평)은 2018년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

크기 면에서는 20.75㎡ 면적의 매물과 가장 유사하며, 당시 거래 가격(평당 약 1162만원)을 기준으로 볼 때 본건의 가치를 평가할 수 있습니다.

상업지역 내 위치하여 유동인구가 많고, 각종 상업 시설 이용이 편리하여 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주위에 근린상업시설 및 상업지역 내 마트, 편의점 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 분포하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

의료시설: 종합병원 및 다양한 병의원 등 의료시설 이용이 용이합니다. (구체적인 의료 시설 정보는 별도 확인 필요)

설비: 건물 내 위생급배수 시설, 화재경보 설비, 도시가스 개별난방 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 1층에 주차장 설비도 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 낙찰 후 권리 관계에 미묘한 영향을 줄 가능성이 있습니다. 다만, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 진행 시 점유자와의 협상이 필요하거나 추가적인 시간이 소요될 수 있습니다. (단, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 명도는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.)

본건의 감정평가액(112,000,000원)이 최근 유사 면적(20.75㎡)의 실거래가(73,000,000원)보다 상당히 높게 책정되었습니다. 따라서 감정가의 적정성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 2018년 준공된 다세대주택 2층 202호입니다.

상업지역에 자리하여 주거 기능뿐만 아니라 상업 활동 및 편의시설 이용이 편리하며, 교통 여건 또한 양호합니다.

권리 분석 결과, 모든 인수 대상 권리가 소멸되는 깨끗한 상태로 취득 가능하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 괴리가 존재하고 임대 관계가 불명확하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

신축 건물로서의 장점과 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 감정가 대비 시세 분석 및 철저한 명도 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

2018년 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설과 양호한 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

상업지역 내 위치하여 주거 편의성과 함께 잠재적인 임대 수익 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 소멸되어 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 면적(20.75㎡)의 매물이 2026년 5월 73,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,162만원 수준입니다.

본건(26.07㎡, 약 7.89평)의 면적과 유사 거래 사례를 고려할 때, 평당 약 1,000만원에서 1,200만원 수준의 시장 가격을 예상할 수 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 추정 시장 가격은 약 78,900,000원(1,000만원/평)에서 94,680,000원(1,200만원/평) 범위로 산출됩니다.

감정가 112,000,000원은 상기 추정 시장 가격보다 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세를 반영하고 감정가와의 차이를 고려하여 95,000,000원 내외로 제안합니다. 이 가격은 최근 거래 사례 중 최고가 수준을 반영하면서도 감정가 대비 합리적인 수준으로, 수익성 확보 가능성을 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 변동 추이, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.