나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73273 [1] 경기도 오산시 궐동 686-22 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역
내에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는
신도시지역으로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 201호 내지 901호 등 12개호로서,
(사용승인일: 2018.001.09.)
외벽 : 전면 화강석 붙임 측면 적벽돌 붙임 마감
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1-8 : 다세대주택
기호9-12 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 화재경보설비, 도시가스개별난방시설, 승강기설비, 1층에 주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경73273호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경73273 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 686-22, 2층 201호

* 용도: 다세대주택 (집합건물)

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

* 토지 지분: 11.54㎡ (약 3.49평)

* 건물면적: 27.05㎡ (약 8.19평)

* 건물 지분: 27.05㎡ (약 8.19평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경인서부수산업협동조합 (등기부 요약 참조)

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "수원지방법원 오산시법원" 남동측 인근 상업지역 내에 위치하고 있습니다. 주위는 본건과 유사한 공동주택 및 근린상업시설 등이 혼재하는 신도시 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 공동주택 중 2층 201호로, 2018년 1월 9일에 사용승인되었습니다. 건물 외벽은 화강석 및 적벽돌로 마감되었으며, 내벽은 타일 및 인테리어 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 시공되었습니다.

* 토지 이용상태 및 인접 도로

본건 토지는 인근 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리(2018.01.26. 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권)보다 늦게 설정된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리:

* 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 2018.01.26. 접수, 채권액 1,020,000,000원)

* 소멸 예정 권리:

* 근저당권 (김문수, 2024.02.06. 접수, 채권액 150,000,000원)

* 임의경매 개시결정 (경인서부수산업협동조합, 2024.06.07. 접수, 채권액 947,245,899원)

* 주택임차권 (중화인민공화국인, 2024.10.23. 접수, 임차보증금 84,000,000원, 전입일자 2018.03.16., 확정일자 2018.03.16.)

* 기존 소유권:

* 소유권보존 (성민정, 2018.01.26. 접수)

* 임차인 현황 (대항력 없음):

* 임차인: 최 (CUIYUESHAN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님

* 임차인: 진 (JINCHANGXING)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-01

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님

* 임차인: 김 (김광훈/JINGUANGXUN)

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-16

* 확정일자: 2018-03-16

* 배당신고일자: 2024-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님 (주택임차권 등기되었으나 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서 상에는 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되었으므로, 실제 인수해야 하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건은 오산시 궐동 상업지역에 위치하며, 주변으로 다세대주택 및 근린상업시설이 혼재되어 있습니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 성우빌A (2013년 건축, 18.15㎡): 2026년 5월, 50,000,000원 거래 (약 275만원/㎡)

* 우남빌라 (2008년 건축, 20.75㎡): 2026년 5월, 73,000,000원 거래 (약 352만원/㎡)

* 태광빌라트 (2004년 건축, 52.73㎡): 2026년 6월, 80,000,000원 거래 (약 152만원/㎡)

본건의 감정가는 116,000,000원이며, 건물 면적은 27.05㎡입니다. 이를 기준으로 계산한 단위면적당 감정가는 약 429만원/㎡입니다. 이는 유사 면적의 최근 거래 사례(약 275만원~352만원/㎡) 대비 다소 높은 수준이나, 본건은 2018년 신축 건물이라는 점에서 시세 반영에 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근성 양호

* 편의시설: 상업지역 내 위치하여 편의시설 접근성 우수할 것으로 예상됨.

* 교육시설: (자료 부족으로 상세 기재 불가)

* 의료시설: (자료 부족으로 상세 기재 불가)

* 주거환경: 공동주택 및 근린상업시설 혼재 지역

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 12억원을 초과하여 경매 진행의 원인이 되었으나, 이는 법원 경매 절차상 낙찰자의 인수 부담과는 직접적인 관련이 없습니다.

* 감정가 대비 실거래가 수준: 본 건의 감정가 수준이 최근 유사 면적의 실거래가보다 다소 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 명확하게 파악되지 않았으나, 대항력 있는 임차인은 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. (단, 점유자 현황은 별도 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 궐동의 상업지역에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 공동주택(다세대주택)으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 유사 면적 실거래가 대비 높은 편이라는 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 신축 건물이라는 장점을 바탕으로 적절한 가격에 낙찰받는다면 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2018년 준공)

* 상업지역 내 양호한 입지 및 교통 접근성

* 권리상 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 향후 지역 발전 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 116,000,000원입니다. 권리상 인수 부담이 없고, 건물 연식이 비교적 최신이라는 장점이 있습니다. 그러나 유사 면적의 최근 실거래가 수준과 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 면적 거래 사례의 단위 면적당 가격(약 275만원~352만원/㎡)과 본 건의 신축 연식(2018년)을 감안할 때, 낙찰가율을 보수적으로 접근하여 감정가의 80%~90% 수준을 기준으로 검토해 볼 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 92,800,000원

* 감정가 90% 수준: 약 104,400,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권유드립니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.