나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99169 [1] 경기도 화성시 송산면 독지리 277 씨동 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 독지리 소재 "한펄저수지" 남측 근거리에 위치하며,
주위는 농가주택, 창고, 축사 및 농경지(전,답), 임야 등이 혼재하는 농경지대로서,
본건 북측 약4km지점에 "시화호"가 위치함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하나, 대중교통 이용은 거리상 불편시됨.

형태 및 이용상태

① 일련번호(2),(4) : 부정형의 평지로 "전"으로 이용중임.

② 일련번호(3) : 사다리형 평지로 현황 "도로(노폭 약3m, 시멘트포장)"임.

③ 일련번호(5),(7) : 사다리 및 부정형의 평지로 "축사부지"로 이용중임.

④ 일련번호(6) : 부정형 평지로 "축사 부속부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일단의 축사부지 노폭 약3미터 내외의 "도로(시멘포장)"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) - (7)

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

"토지.건물 감정평가명세표" 참조

공부와의 차이

일련번호(3) : 공부 지목 "전"이나, 현황 "도로"임.

일련번호(4) : 공부 지목 "전"이나, 일부 "도로"임.(편입면적 약35㎡)

일련번호(7) : 공부 지목 "목"이나, 일부 "도로"임.(편입면적 약161㎡)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 축사 및 그 부속토지 등으로서, 장기간 축사운영이 중단된 것으로 보임.

- 본건 중 일련번호8(다, 라 - A, B동)은 지붕, 벽체가 무너진 상태로서, 축사 사용이
불가능한 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

① 일련번호1(가)-씨동 : 철파이프조 함석지붕 단층 건물로서,

외.내벽 : 판넬 마감 등
바닥 : 시멘트 몰탈 노출 마감 등
창호 : 하이샷시 창호임.

② 일련번호1(나)-디동 : 철파이프조 함석지붕 단층 건물로서,

외.내벽 : 콘크리트벽체(판넬벽체는 유실됨)
바닥 : 시멘트 몰탈 노출 마감 등

③ 일련번호8(다,라)-에이동, 비동 : 철파이프조 썬라이트지붕 단층 건물로서,

외.내벽 : 판넬 마감 등
바닥 : 시멘트 몰탈 노출 마감 등
창호 : 하이샷시 창호임.

※ 지붕, 벽체 등이 무너진 상태임.

이용상태

일련번호(1) : 씨동은 축사로 이용중이며, (현, 공가상태) 디동은 퇴비사로 이용중임.

일련번호(8) : 에이동 및 비동 축사이나 지붕, 벽체등이 무너진 상태로서, 이용불능 상태임.
(별첨. 건물개황도 참조)

설비내역

씨동 : 기본적인 전기설비, 사료급이설비, 분뇨처리시설 및 환기설비 등이 구비되어 있으나,
장기 사용중단으로 정상 사용 여부가 불명한 상태임.

에이동 및 비동 : 기본적인 전기설비, 사료급이설비, 분뇨처리시설 및 환기설비 등이 구비
된 것으로 추정되나 지붕, 벽체가 무너져 사용 불능 상태임.

부합물 및 종물

"토지.건물 감정평가명세표" 참조

공부와의 차이

일련번호 8(다, 라 - A, B동)은 폭설에 의거 지붕, 벽체가 무너진 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 대상물건은 장기간 축산 운영이 중단된 것으로 보임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록8(다, 라-A, B동)은 지붕, 벽체가 무너진 상태로서 축사 사용이 불가능한 상태임
3. 제시외 물건 중 컨테이너, 물탱크, 원형짚단 등은 이동설치가 용이한 물건들이나 축사운영에 필요한 물건이므로 매각에 포함
4. 목록1(가, C동), 목록8(다, 라-A, B동)은 축사로 가축분뇨시설이 매설된 것이 확인되어 건물에 포함하여 평가함
5. 목록2,3,4,6은 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 목록3,4,6은 원상복구 명령이 발령될 가능성이 있으므로 입찰시 주의요망(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경99169 (1)

소재지: 경기도 화성시 송산면 독지리 277 씨동

용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사)

감정가: 1,933,617,000원

토지면적: 7094.00㎡ (약 2,146.6평)

건물면적: 2781.83㎡ (약 841.4평)

건물 제시외면적: 32.00㎡ (약 9.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OOO (조암농업협동조합)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

3.

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 독지리 소재 "한펄저수지" 남측 근거리에 위치합니다. 주위는 농가주택, 창고, 축사 및 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 농경지대로 이루어져 있습니다. 북측 약 4km 지점에 "시화호"가 위치하고 있습니다.

교통상황

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 거리상 불편함이 예상됩니다.

토지이용 및 현황

일련번호 2, 4번 토지는 부정형 평지로 '전'으로 이용 중입니다.

일련번호 3번 토지는 사다리형 평지로 현황 '도로(노폭 약 3m, 시멘트 포장)'로 이용 중이며, 공부상 지목은 '전'입니다.

일련번호 5, 7번 토지는 사다리형 및 부정형의 평지로 '축사 부지'로 이용 중입니다.

일련번호 6번 토지는 부정형 평지로 '축사 부속 부지'로 이용 중입니다.

토지 인접 도로 상태는 노폭 약 3미터 내외의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태 (일련번호 2-7)

농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한, 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

건물 현황

목록 1(가, C동)은 철파이프조 함석지붕 단층 건물로 현재 공가 상태인 축사로 이용 중입니다.

목록 1(나, D동)은 철파이프조 함석지붕 단층 건물로 퇴비사로 이용 중입니다.

목록 8(다, 라-A, B동)은 철파이프조 썬라이트지붕 단층 건물로, 지붕과 벽체가 무너진 상태로 축사 사용이 불가능합니다.

건물에는 기본적인 전기설비, 사료급이설비, 분뇨처리시설, 환기설비 등이 구비되어 있으나, 장기간 사용 중단으로 정상 작동 여부는 불확실합니다.

공부와의 차이

일련번호 3번 토지는 공부 지목 '전'이나 현황 '도로'입니다.

일련번호 4번 토지는 공부 지목 '전'이나 일부 '도로'로 이용 중입니다 (편입 면적 약 35㎡).

일련번호 7번 토지는 공부 지목 '목'이나 일부 '도로'로 이용 중입니다 (편입 면적 약 161㎡).

4.

권리분석

토지 등기부 요약

본건 토지의 말소기준권리인 근저당권(2019.09.16. 농업협동조합자산관리회사, 9.1억원) 이하 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 본건 경매 개시 결정(2024.11.22. 조암농업협동조합) 또한 말소 예정입니다.

건물 등기부 요약

본건 건물의 말소기준권리인 근저당권(2019.09.16. 농업협동조합자산관리회사, 9.1억원) 이하 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 본건 경매 개시 결정(2024.11.22. 조암농업협동조합) 또한 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

임차인 현황

임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5.

상권분석

본건은 농림지역에 위치한 축사 및 농경지로서, 주변에 농가주택, 창고, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

인근에 시화호와 한펄저수지가 위치하여 자연환경은 양호한 편입니다.

해당 지역은 축산업 및 농업 관련 시설이 주를 이루는 것으로 판단됩니다.

6.

생활정보

주변 교통 인프라

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설 및 주변 시설

반경 5km 이내에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않으며, 농경지 및 농업 관련 시설이 주로 분포합니다.

주변에 공장이나 산업단지가 직접적으로 언급되지는 않았으나, 화성시 송산면 일대는 개발 계획이 진행 중인 지역으로, 향후 편의시설 접근성은 개선될 수 있습니다. (구체적인 혐오시설 관련 정보는 추가 확인 필요)

7.

잠재적 리스크

건물 상태 불량

목록 8(다, 라-A, B동) 건물은 지붕과 벽체가 무너져 사용이 불가능한 상태이며, 이에 따른 철거 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 필요

목록 2, 3, 4, 6번 토지는 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

원상복구 명령 가능성

목록 3, 4, 6번 토지는 공부상 지목과 현황이 다르거나 일부 도로로 이용 중인 부분이 있어, 원상복구 명령이 발령될 가능성이 있으므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

장기간 축사 운영 중단

본건은 장기간 축사 운영이 중단된 것으로 보이며, 설비의 정상 작동 여부 및 즉시 재운영 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

토지 이용 현황 차이

일부 토지가 공부상 지목과 다르게 도로로 이용 중이어서, 추후 토지 경계 확정 및 이용에 따른 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

8.

종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 건물을 갖춘 동물 및 식물 관련시설(축사)로, 농림지역에 위치하여 농업 관련 용도로 활용 가치가 있습니다.

그러나 일부 건물의 심각한 파손 상태, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황이 다른 토지 등은 명확한 리스크 요인으로 작용합니다.

장기간 운영이 중단된 상태이므로, 시설 복구 및 재운영을 위한 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

권리관계는 경매를 통해 대부분 소멸될 예정이므로, 물리적 하자 및 법규 관련 사항에 대한 면밀한 검토 후 입찰을 결정해야 합니다.

9.

투자 포인트

대규모 토지 확보

총 7094.00㎡ (약 2,146.6평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

농림지역 입지

농림지역에 위치하여 농업 및 축산업 관련 시설 용도로 적합하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 별도 명도나 분할 매각의 번거로움이 없습니다.

제시외 물건 포함

축사 운영에 필요한 컨테이너, 물탱크, 원형짚단 등이 매각에 포함되어 있어 즉시 활용이 가능할 수 있습니다.

10.

예상 입찰가

본건의 감정가는 1,933,617,000원입니다.

현장 답사를 통해 건물의 파손 상태, 복구 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성, 원상복구 명령 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

특히, 사용 불가능한 축사(목록 8 A, B동)의 철거 또는 보수 비용, 농지법 관련 법규 준수 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준인 약 13억 5천만원 ~ 15억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 전문가의 추가 분석을 통해 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.