나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59459 [6] 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물내에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 아파트단지(동탄역푸르지오) 등이 혼재하는 지대(동탄2신도시)임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역" 등이 인근에 위치하며, 대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 1층 101호 외 7개호로서, (사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 인테리어 마감 등 창호 : 페어그라스, 하이샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(현, 부동산중개업소) 기호(2) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(3) : 근린생활시설(현, 공실) 기호(4) : 근린생활시설(현, 이발소) 기호(5) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┒내부 터서 한점포로 이용중임 기호(6) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┛ 기호(7) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(8) : 근린생활시설(현, 공실)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, "공장, 근생, 업무시설 등 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약35-40미터, 서측으로 폭 약20-25미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m) (일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-128)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (중(집)3-133)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 의견란(P2. 참조) - 공실외 입주 점포는 전체 임대차중으로 조사 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59459 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 112호

건물명: 동탄케이밸리

층: 1층 112호

용도: 근린상가 (현, 부동산중개업소, 커피점 등 다양한 업종으로 이용 중)

사용승인일: 2018년 01월 10일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 582,000,000원

토지면적: 17.84㎡ (약 5.40평)

토지 지분: 17.84㎡ (약 5.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.70㎡ (약 13.22평)

건물 지분: 43.7㎡ (약 13.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 '동탄케이밸리' 건물 내에 소재하며, 주변으로는 아파트단지, 지식산업센터(공장), 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 대규모 아파트 단지(동탄역푸르지오) 등이 혼재하는 동탄2신도시 지역임. 이는 수도권 남부 최대 규모의 신도시이자 자족형 복합도시로서 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재함. 경부고속국도 '기흥IC' 및 전철 '동탄역'(SRT, 향후 GTX-A 노선 예정) 등이 인근에 위치하여 대중교통 여건이 양호함. 동탄역 접근성을 통해 강남 및 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 전국 주요 도시로의 광역 교통망을 이용할 수 있음.

2.3. 도로 상태

본건 남측으로 폭 약 35-40미터, 서측으로 폭 약 20-25미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당권(을1)이며, 접수일자는 2018년 02월 26일임. 이후 설정된 대부분의 권리(을2, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 총 채권 최고액은 5,580,000,000원임. (갑1: 소유권보존, 갑3: 신탁등기말소, 을2: 근저당권, 갑4: 압류, 갑5: 임의경매, 갑6: 압류).

3.2. 임차인 현황

임차인: 박지용 (박 )

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업자일자: 2023-09-01

확정일자: 2026-02-23

배당신고일자: 2026-02-23

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 제공된 정보상 '지상권개요'가 있으나, 구체적인 사항은 명시되어 있지 않습니다. 다만, 상기 임차인의 경우 대항력이 없으므로 인수되는 임차보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 현황

'동탄케이밸리' 건물 내부는 다양한 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 식당(부대찌개) 등이 영업 중이며 일부 공실도 있는 것으로 파악됨. 일부 호실은 내부를 터서 한 점포로 통합하여 이용 중임.

4.2. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 동탄테크노밸리 지역은 수도권 최대 규모의 산업클러스터로서, 지식산업센터와 함께 상업시설이 발달해 있음. 주변에는 '타임테라스몰 동탄', '롯데백화점 동탄점', '홈플러스 화성동탄점' 등 대규모 쇼핑몰 및 백화점이 위치하고 있어 쇼핑 편의성이 높음. 또한 '코벤트가든'과 같은 스트리트몰 형태의 상업시설 및 대방디엠시티, 금강펜테리움IX타워 등 내 상업시설들이 풍부하며, 스타벅스, 파스쿠찌 등 다양한 프랜차이즈 카페 및 근린생활시설들이 입점해 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

롯데백화점, 홈플러스, 타임테라스몰 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리하며, CGV 영화관, 동탄 호수공원 등 문화 및 여가 시설 접근성이 좋음. 또한, 다양한 프랜차이즈 카페, 음식점, 은행, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설이 풍부하게 분포하고 있음.

5.2. 주변 교육시설

물건지 인근에 치동초등학교 및 치동중학교가 소재하여 교육 환경이 양호함. 동탄2신도시는 자족형 복합도시로서 교육 인프라가 지속적으로 확충되고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로3류 도로에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 함.

6.2. 특이사항 및 주의사항

본 건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 현재 입점 점포들은 임대차 계약 중에 있음. 상권 내 유사 건물들의 공급량이 많아 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사를 통해 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 현재까지 확인되지 않았음. 현재 개발이 집중되고 있는 지식산업센터 및 상업, 주거 복합 단지의 특성상 혐오시설 입지 가능성은 낮으나, 장기적인 지역 개발 계획은 추가로 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시 내에 위치한 근린상가로서, 교통 요충지인 동탄역과 주요 도로에 인접해 있어 접근성이 우수함. 주변에 아파트단지, 지식산업센터, 학교 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨. 또한, 대형 쇼핑몰 및 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음. 다만, 동탄테크노밸리 지역은 상업시설 공급이 많은 편이므로 공실 위험에 대한 신중한 분석이 필요하며, 공동담보 물건으로서 채권 총액이 높은 점은 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 동탄역세권 및 동탄2신도시의 핵심 상업 지구에 위치.

* 우수한 접근성: SRT/GTX 동탄역, 경부고속도로 등 광역 교통망 이용 편리.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 및 다수의 지식산업센터 입주민 및 근로자 기반.

* 개발 잠재력: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신도시의 성장 가능성.

* 최신 건물: 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 582,000,000원이며, 현재 파악된 인수되는 임차보증금은 0원임. 따라서 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 70~80% 수준인 407,400,000원 ~ 465,600,000원 사이를 고려해 볼 수 있음. 다만, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 예상 공실률 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함. (본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.