나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59459 [4] 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물내에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 아파트단지(동탄역푸르지오) 등이 혼재하는 지대(동탄2신도시)임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역" 등이 인근에 위치하며, 대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 1층 101호 외 7개호로서, (사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 인테리어 마감 등 창호 : 페어그라스, 하이샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(현, 부동산중개업소) 기호(2) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(3) : 근린생활시설(현, 공실) 기호(4) : 근린생활시설(현, 이발소) 기호(5) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┒내부 터서 한점포로 이용중임 기호(6) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┛ 기호(7) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(8) : 근린생활시설(현, 공실)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, "공장, 근생, 업무시설 등 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약35-40미터, 서측으로 폭 약20-25미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m) (일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-128)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (중(집)3-133)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 의견란(P2. 참조) - 공실외 입주 점포는 전체 임대차중으로 조사 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경59459 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 665,000,000원

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 화성시 영천동 832-1, 동탄케이밸리 1층 105호

용도: 근린상가

토지면적: 19.42㎡ (약 5.87평)

건물면적: 47.58㎡ (약 14.39평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (2018년 1월 10일 사용승인)

층수: 9층 중 1층

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물 내에 위치함.

인근으로 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 동탄역푸르지오 아파트 단지 등이 혼재된 동탄2신도시 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재함.

경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역"이 인근에 위치하여 대중교통 여건이 양호함.

남측으로 폭 약 35-40미터, 서측으로 폭 약 20-25미터의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역임.

주요 용도지역 및 도로 관련 사항: 중로1류, 중로3류 (접합).

제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25., 허가대상자: 외국인 등, 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트).

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부상 말소기준권리는 2018년 2월 26일 접수된 중소기업은행 근저당 (을1)임.

이후 접수된 권리인 을2(근저당), 갑4(압류), 갑5(임의경매), 갑6(압류)은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

소유권 관련 사항: 서정디엔씨주식회사 명의로 소유권 보존 및 신탁 등기 말소 기록이 있음.

등기부채권 총액: 약 55억 8천만원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/사업일자: 2021-02-08

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 것으로 판단됨.

임차인 박 은 대항력이 없으므로, 임차보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물(동탄케이밸리)은 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재된 복합 건물로 보임.

감정평가서 상 1층 105호는 현재 '공실'로 조사되었음.

4.2. 주변 상권 특성

동탄2신도시에 위치하여 배후 수요가 풍부한 지역임.

주변에 아파트 단지, 오피스, 상업 시설 등이 밀집해 있어 안정적인 유동인구 확보가 가능함.

동탄역 인근으로 역세권 상권의 잠재력도 보유하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 주거 시설: 동탄역푸르지오 아파트 등 다수

* 교육 시설: 치동초등학교, 치동중학교

* 교통 시설: 동탄역 (SRT, GTX 예정), 버스 정류장

* 편의 시설: 인근 상업 지구 내 마트, 병원, 식당 등 다수 분포

* 주변 지역은 지식산업센터, 근린상가 등이 혼재된 복합 상업 및 업무 지구의 특성을 가짐.

* 주변 시설 조사 결과, 특이할 만한 혐오 시설은 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/규제 리스크

토지이용계획상 상대보호구역, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 토지거래허가구역 등의 제한사항이 존재함. 특히 토지거래허가구역 지정 기간 및 대상 용도 확인 필요 (주택 관련 용도).

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성 및 금리 변동에 따른 경기 침체 가능성.

공실 장기화 가능성 (현재 105호는 공실 상태).

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 관리 상태에 따라 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시 핵심 상업지구에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 동탄역 역세권의 잠재력을 보유하고 있음.

건물은 비교적 신축이며, 주변 상권 활성화로 인한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨.

다만, 105호는 현재 공실 상태이므로 초기 공실 리스크 관리 및 적극적인 임차 마케팅이 필요함.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 권리관계는 매우 명확함.

8. 투자 포인트

동탄2신도시의 미래 가치 상승 잠재력.

동탄역 역세권 프리미엄 및 교통 호재.

실사용 목적 (점포 운영) 또는 임대 수익 목적 모두 가능.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 665,000,000원임.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 및 본인의 투자 기준에 따라 산정하면 됨.

주변 유사 물건 시세, 향후 임대 수익률, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.