나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59459 [3] 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물내에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 아파트단지(동탄역푸르지오) 등이 혼재하는 지대(동탄2신도시)임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역" 등이 인근에 위치하며, 대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 1층 101호 외 7개호로서, (사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 인테리어 마감 등 창호 : 페어그라스, 하이샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(현, 부동산중개업소) 기호(2) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(3) : 근린생활시설(현, 공실) 기호(4) : 근린생활시설(현, 이발소) 기호(5) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┒내부 터서 한점포로 이용중임 기호(6) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┛ 기호(7) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(8) : 근린생활시설(현, 공실)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, "공장, 근생, 업무시설 등 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약35-40미터, 서측으로 폭 약20-25미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m) (일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-128)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (중(집)3-133)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 의견란(P2. 참조) - 공실외 입주 점포는 전체 임대차중으로 조사 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59459 (3)

소재지: 경기도 화성시 영천동 832-1, 동탄케이밸리 1층 104호

물건 종류: 근린상가

감정가: 665,000,000원

토지 면적: 19.42㎡ (약 5.87평)

건물 면적: 47.58㎡ (약 14.39평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물 내 1층 104호에 위치합니다.

주변 환경으로는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 치동초·중학교, 동탄역 푸르지오 아파트 단지 등이 혼재하는 동탄2신도시에 자리하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 경부고속국도 '기흥IC' 및 전철 '동탄역'이 인근에 위치하여 대중교통 여건이 양호합니다.

건물은 남측으로 폭 약 35-40미터, 서측으로 폭 약 20-25미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 2월 26일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 43.8억원)입니다.

경매개시결정은 2025년 12월 17일에 중소기업은행에 의해 이루어졌으며, 채권액은 3,857,686,893원입니다.

등기부등본상 소유권 보존, 신탁 등기, 근저당권, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 내역이 확인되나, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,650,000원

* 전입/사업일자: 2020-07-27

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 김민주 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동탄2신도시는 대규모 아파트 단지와 함께 지식산업센터, 상업 시설이 복합적으로 개발된 지역으로, 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다.

인근에는 치동초·중학교, 동탄역 푸르지오 아파트 단지 등이 위치하며, 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

동탄2신도시는 지속적인 개발과 인구 유입으로 인해 상권이 빠르게 형성되고 있으며, 특히 동탄역을 중심으로 한 광역 교통망과 신도시 개발 계획에 따라 향후 상권의 지속적인 성장이 기대됩니다.

본건은 35-40미터 및 20-25미터 폭의 넓은 도로에 인접하여 상가로서의 가시성 및 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 교육: 치동초등학교, 치동중학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 동탄역(SRT, GTX 예정) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다. 경부고속도로 기흥IC 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 내 상업 시설과 근린생활시설을 이용하기 편리합니다.

* 직주근접: 인근에 동탄테크노밸리와 같은 산업단지가 조성되어 있어 직주근접 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본건(104호)은 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 변동성에 따라 자산 가치 하락의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역 내 경쟁: 동탄2신도시는 상업 시설 공급이 활발하여 상권 내 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 채권액 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 동탄2신도시의 핵심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 상업용 부동산입니다.

건물은 2018년에 사용승인되어 비교적 신축에 해당하며, 근린상가로서의 활용 가치가 높습니다.

안정적인 배후 수요와 우수한 교통망을 바탕으로 향후 임대 수익 및 시세 상승이 기대되지만, 현재 공실 상태이며 지역 내 경쟁 심화 가능성은 신중하게 검토해야 합니다.

본건은 2026년 4월 2일 화성시 압류가 말소된 후, 2025년 12월 17일 중소기업은행에 의해 임의경매가 개시된 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 동탄역세권 및 동탄2신도시의 중심 상업지역에 위치하여 높은 미래 가치를 지닙니다.

* 탁월한 접근성: SRT, GTX(예정) 등 광역 교통망과 편리한 도로망을 이용할 수 있습니다.

* 성장 잠재력: 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지는 성장 잠재력이 매우 높은 지역입니다.

* 우수한 건물 상태: 비교적 신축 건물로 하자 보수 관련 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인으로부터 인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가 665,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있으나, 경쟁자들의 입찰 동향 및 본 건의 실질적인 임대 가능성 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다. (구체적인 입찰가 제시는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.