나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59459 [2] 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물내에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 아파트단지(동탄역푸르지오) 등이 혼재하는 지대(동탄2신도시)임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역" 등이 인근에 위치하며, 대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 1층 101호 외 7개호로서, (사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 인테리어 마감 등 창호 : 페어그라스, 하이샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(현, 부동산중개업소) 기호(2) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(3) : 근린생활시설(현, 공실) 기호(4) : 근린생활시설(현, 이발소) 기호(5) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┒내부 터서 한점포로 이용중임 기호(6) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┛ 기호(7) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(8) : 근린생활시설(현, 공실)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, "공장, 근생, 업무시설 등 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약35-40미터, 서측으로 폭 약20-25미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m) (일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-128)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (중(집)3-133)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 의견란(P2. 참조) - 공실외 입주 점포는 전체 임대차중으로 조사 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 수원지방법원 2025타경59459 (2)

소재지: 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 717,000,000원

토지면적: 20.92 ㎡ (약 6.33 평)

토지지분: 20.92 ㎡ (약 6.33 평)

건물면적: 51.24 ㎡ (약 15.50 평)

건물지분: 51.24 ㎡ (약 15.50 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보

작성일: 2026-08-05

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물 내에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 아파트단지(동탄역푸르지오) 등이 혼재하는 지대(동탄2신도시)입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역" 등이 인근에 위치하여 대중교통 여건이 양호합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 1층 101호 외 7개호로서, 사용승인일은 2018년 1월 10일입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호는 페어그라스, 하이샷시 마감 등입니다.

* 이용상태: 본건은 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 건물 전체적으로는 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 부대찌개 등의 업종이 운영 중이거나 공실로 파악되었습니다. 일부 점포는 내부를 터서 한 점포로 이용하고 있습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 및 도로: 토지는 가장형 평지로, "공장, 근생, 업무시설 등 건물부지"로 이용 중입니다. 본건 남측으로 폭 약35-40미터, 서측으로 폭 약20-25미터의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 중소기업은행, 2018-02-26 접수, 금4,380,000,000원)

* 말소되는 권리:

* 을1: 근저당권 (중소기업은행, 4,380,000,000원) - 말소기준

* 을2: 근저당권 (조성철, 1,200,000,000원)

* 갑4: 압류 (기흥세무서장)

* 갑5: 임의경매 (중소기업은행, 3,857,686,893원)

* 갑6: 압류 (화성시)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 사문정 (사 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-20

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기부채권 총액: 5,580,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 동탄2신도시에 위치하며, 이 지역은 대규모 아파트 단지와 산업 시설, 상업 시설이 복합적으로 개발된 신도시 지역입니다.

* 동탄역 인근은 상권 형성이 진행 중이나 일부 공실률이 높은 지역도 존재합니다.

* 본 건이 위치한 '동탄케이밸리' 건물 내에는 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 주변에 학교와 아파트 단지가 인접해 있어 유동인구 확보가 가능합니다.

* 동탄2신도시는 지속적인 인구 유입과 첨단산업 단지 조성이 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건은 차량 접근성이 우수하며, 인근에 버스정류장이 있고 동탄역(SRT)이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 초.중.고등학교, 근린생활시설, 병원 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교육: 인근에 치동초.중교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실: 현재 건물 내 일부 호실(기호 3, 8)이 공실 상태로 파악되어, 상권의 공실률 및 임대 수요를 추가적으로 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 임차인: 임차인 사문정은 대항력이 없어 명도 대상에 포함되며, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 경매에 나왔다는 점은 채무 규모가 크거나 담보 가치에 대한 리스크가 있었음을 시사합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트 등)의 거래 시 외국인 등은 허가를 받아야 하는 등 제한사항이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 동탄2신도시 내 동탄케이밸리 상가로, 아파트 단지 및 업무 시설과 인접하여 배후 수요가 기대되는 입지입니다.

* 교통 여건 또한 양호하여 접근성이 좋습니다.

* 다만, 상가 일부에 공실이 존재하며, 전반적인 상권 활성화 정도를 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 다수의 근저당 및 압류가 존재하며, 이는 채무 규모가 상당함을 나타냅니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 높은 미래 가치와 성장 잠재력.

* 동탄역 역세권으로서의 우수한 접근성과 유동인구 확보 가능성.

* 주변 아파트 단지 및 지식산업센터의 잠재적인 배후 수요.

* (이용 상태에 따라) 현재 운영 중인 업종 분석 및 경쟁력 강화 방안 모색.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 717,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 실제 현장 조사, 주변 시세, 상가 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 주변 유사 상가의 최근 실거래가, 경매 낙찰가율, 임대료 수준 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.