나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59459 [5] 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물내에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 아파트단지(동탄역푸르지오) 등이 혼재하는 지대(동탄2신도시)임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역" 등이 인근에 위치하며, 대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 1층 101호 외 7개호로서, (사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 인테리어 마감 등 창호 : 페어그라스, 하이샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(현, 부동산중개업소) 기호(2) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(3) : 근린생활시설(현, 공실) 기호(4) : 근린생활시설(현, 이발소) 기호(5) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┒내부 터서 한점포로 이용중임 기호(6) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┛ 기호(7) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(8) : 근린생활시설(현, 공실)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, "공장, 근생, 업무시설 등 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약35-40미터, 서측으로 폭 약20-25미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m) (일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-128)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (중(집)3-133)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 의견란(P2. 참조) - 공실외 입주 점포는 전체 임대차중으로 조사 되었음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 106호와 107호는 벽체구분 없이 일체로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59459 (5)

소재지: 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 1,330,000,000원

토지면적: 38.84㎡ (약 11.75평)

건물면적: 95.16㎡ (약 28.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

3. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 '동탄케이밸리' 건물 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교(치동초.중교) 등이 혼재하는 동탄2신도시 지역에 속해 있습니다. 또한 동탄역 푸르지오 아파트 단지가 인근에 위치해 있습니다.

1.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 35-40미터, 서측으로 폭 약 20-25미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류, 중로3류 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25.)으로, 외국인 등 특정 허가 대상자에게는 허가가 필요할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2018년 2월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1, 4,380,000,000원)입니다. 이후 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 갑구의 소유권 보존 및 이전, 을구의 근저당권, 갑구의 압류, 갑구의 임의경매, 갑구의 압류 등 모든 등기된 권리들이 말소 기준 권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리입니다. 등기부채권 총액은 5,580,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,600,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다. 임차인 장 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 내부 이용 현황

건물은 철근콘크리트 구조로 2018년 1월 10일 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 페인트 마감, 창호는 페어그라스 및 하이샷시 등으로 마감되었습니다.

현재 106호는 근린생활시설(현, 부동산중개업소)로 이용 중이며, 107호는 근린생활시설(현, 커피점)로 이용 중입니다. 다만, 106호와 107호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

건물 내 다른 호실들도 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 부대찌개 등 다양한 근린생활시설로 이용되고 있으며, 일부 공실(기호 3, 8)도 있는 것으로 조사되었습니다.

5.2. 주변 상권

본건이 위치한 동탄2신도시는 아파트 단지와 지식산업센터, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 있는 편입니다. 다양한 업종의 상가들이 입점해 있으며, 주거 지역과 업무 시설이 결합된 복합 상권의 특징을 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 동탄역 푸르지오 아파트 단지가 있으며, 치동초.중교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6.2. 교통

동탄역(전철) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있으며, 경부고속도로 기흥IC, 수도권 제2순환고속도로 등 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 일체 이용 중인 호실

106호와 107호가 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용되고 있다는 점은 임대/관리/재건축 등 향후 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있는 요소입니다.

7.2. 공실 발생

본건 건물 내 일부 호실(기호 3, 8)에 공실이 존재하여 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.3. 토지거래계약 허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 하에 토지 거래 시 허가가 필요합니다. 이는 향후 용도 변경이나 재개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 동탄케이밸리 내 근린상가로, 아파트 단지와 지식산업센터 등이 혼재된 동탄2신도시 지역에 위치하여 상권의 잠재력이 있습니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 106호와 107호가 일체로 이용되고 있는 점과 일부 공실은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 지속적인 개발 및 발전 가능성.

* 동탄역을 통한 광역 교통망 접근성 우수.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 채무 없음.

* 근린상가로서 다양한 업종 유치 가능.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,330,000,000원이며, 토지 약 11.75평, 건물 약 28.79평의 면적을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

제공된 정보만으로는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하기 어렵습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 낙찰가율, 경매 시장 분위기, 본건의 개별적인 가치 평가(층수, 위치, 면적, 향, 내부 상태, 통합 이용 호실의 활용도 등)를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현장 방문을 통한 직접적인 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.1.물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59459 (5)

소재지: 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 1,330,000,000원

토지면적: 38.84㎡ (약 11.75평)

건물면적: 95.16㎡ (약 28.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 '동탄케이밸리' 건물 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교(치동초.중교) 등이 혼재하는 동탄2신도시 지역에 속해 있습니다. 또한 동탄역 푸르지오 아파트 단지가 인근에 위치해 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 35-40미터, 서측으로 폭 약 20-25미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류, 중로3류 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25.)으로, 외국인 등 특정 허가 대상자에게는 허가가 필요할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2018년 2월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1, 4,380,000,000원)입니다. 이후 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 갑구의 소유권 보존 및 이전, 을구의 근저당권, 갑구의 압류, 갑구의 임의경매, 갑구의 압류 등 모든 등기된 권리들이 말소 기준 권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리입니다. 등기부채권 총액은 5,580,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,600,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다. 임차인 장 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 내부 이용 현황

건물은 철근콘크리트 구조로 2018년 1월 10일 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 페인트 마감, 창호는 페어그라스 및 하이샷시 등으로 마감되었습니다.

현재 106호는 근린생활시설(현, 부동산중개업소)로 이용 중이며, 107호는 근린생활시설(현, 커피점)로 이용 중입니다. 다만, 106호와 107호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

건물 내 다른 호실들도 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 부대찌개 등 다양한 근린생활시설로 이용되고 있으며, 일부 공실(기호 3, 8)도 있는 것으로 조사되었습니다.

5.2. 주변 상권

본건이 위치한 동탄2신도시는 아파트 단지와 지식산업센터, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 있는 편입니다. 다양한 업종의 상가들이 입점해 있으며, 주거 지역과 업무 시설이 결합된 복합 상권의 특징을 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 동탄역 푸르지오 아파트 단지가 있으며, 치동초.중교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6.2. 교통

동탄역(전철) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있으며, 경부고속도로 기흥IC, 수도권 제2순환고속도로 등 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 일체 이용 중인 호실

106호와 107호가 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용되고 있다는 점은 임대/관리/재건축 등 향후 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있는 요소입니다.

7.2. 공실 발생

본건 건물 내 일부 호실(기호 3, 8)에 공실이 존재하여 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.3. 토지거래계약 허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 하에 토지 거래 시 허가가 필요합니다. 이는 향후 용도 변경이나 재개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 동탄케이밸리 내 근린상가로, 아파트 단지와 지식산업센터 등이 혼재된 동탄2신도시 지역에 위치하여 상권의 잠재력이 있습니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 106호와 107호가 일체로 이용되고 있는 점과 일부 공실은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 지속적인 개발 및 발전 가능성.

* 동탄역을 통한 광역 교통망 접근성 우수.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 채무 없음.

* 근린상가로서 다양한 업종 유치 가능.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,330,000,000원이며, 토지 약 11.75평, 건물 약 28.79평의 면적을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

제공된 정보만으로는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하기 어렵습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 낙찰가율, 경매 시장 분위기, 본건의 개별적인 가치 평가(층수, 위치, 면적, 향, 내부 상태, 통합 이용 호실의 활용도 등)를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현장 방문을 통한 직접적인 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

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