나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59355 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 "용인대입구 삼거리" 남동측에 인근에 위치하고 부근은 업무용 및 상업용건물, 관공서, 아파트단지, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로 연결상태 원활하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물내 15층 1502호로서, 외 벽: 몰탈위페인트 및 석재마감, 내 벽: 벽지 및 타일마감, 창 호: 샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 근린생활시설 및 숙박시설/업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 35미터 및 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장(자주식 옥내-400대/옥외35대) 등이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경59355(1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 건입니다.

소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 15층1502호

용도: 오피스텔

감정가: 105,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 23.36㎡ (약 7.07평)

건물지분: 23.361㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 역북동에 위치하며, "용인대입구 삼거리"에서 남동측으로 인근합니다. 주변에는 업무용 및 상업용 건물, 관공서, 아파트 단지, 농경지, 임야 등이 혼재하여 있습니다.

주위의 도로 연결 상태는 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 17층 건물 중 15층에 해당하며, 외벽은 페인트 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지는 세장형으로 근린생활시설 및 숙박시설/업무시설 건부지로 이용 중입니다. 북측과 남측으로 각각 노폭 약 35미터 및 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 자주식 옥내 400대 및 옥외 35대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 특정 용도(단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)에 대한 허가 대상 구역입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 12월 17일 접수된 처인구청의 압류(갑5)입니다.

본 경매물건에는 선순위 임차인이 존재하며, 이는 입찰 시 반드시 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-30

* 확정일자: 2022-09-21

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-10-15

등기부등본상 을1 권리인 박 씨의 주택임차권(100,000,000원)은 말소 기준권리보다 앞서는 선순위 권리로서, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2017-12-28 접수)

* 갑3: 소유권이전 (2021-03-16 접수, 올리비아니드햄그룹(주))

* 을1: 주택임차권 (2024-10-15 접수, 박수림, 100,000,000원, 인수)

* 갑5: 압류 (2024-12-17 접수, 처인구청, 말소기준권리)

* 갑6: 압류 (2025-09-25 접수, 용인시, 말소)

* 갑7: 강제경매 (2025-12-11 접수, 박수림, 100,000,000원, 말소)

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 용인시 처인구 역북동 일대는 중심상업지역 및 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있는 상권입니다. "용인대입구 삼거리" 인근에 위치하며, 주변에 다양한 업무, 상업시설 및 주거 단지가 혼재하고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변에 관공서, 아파트 단지 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 오피스텔 용도로 볼 때 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 "용인대입구 삼거리" 인근에 자리하고 있어, 해당 지역의 업무 및 상업 시설을 이용하기 편리합니다. 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변에는 아파트 단지, 관공서 등이 소재하여 생활 편의성이 있으며, 도시개발구역 내에 포함되어 향후 기반 시설 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박 씨의 보증금 100,000,000원 인수 가능성입니다. 물건 명세서 및 주의사항에 따르면, 신청 채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상보다 높은 총 인수 금액으로 이어질 수 있습니다.

또한, 대지권 미등기 상태이므로 토지에 대한 권리 행사에 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 신규 토지 거래 및 특정 용도에 해당하며, 기존 건물 소유자에게 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

본건의 임대관계는 미상으로, 현재 공실 상태인지, 임차인이 거주 중인지, 임대료 수준은 어떠한지 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 용인시의 중심 상업지역 내에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으나, 1억 원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 부담과 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 안고 있는 물건입니다.

특히, 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

투자 수익률 분석 시, 인수해야 하는 보증금과 잠재적인 추가 부담액, 그리고 물건의 실제 시장 가치를 면밀히 재산정하여 예상 수익률을 산출해야 합니다.

8. 투자포인트

* 핵심 상업지역 내 입지: 용인시 중심상업지역 및 도시개발구역에 속해 있어 향후 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 교통 및 접근성: "용인대입구 삼거리" 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 뛰어납니다.

* 오피스텔로서의 활용성: 업무 및 주거 겸용이 가능한 오피스텔로서, 지역 내 수요에 따라 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

감정평가액은 105,000,000원이며, 인수해야 할 선순위 임차인의 보증금은 100,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 방식은 다음과 같습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

따라서, 105,000,000원 - 100,000,000원 = 5,000,000원 입니다.

그러나, 이는 어디까지나 이론적인 계산일 뿐입니다. 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 100,000,000원이 경매 절차를 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 추가로 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 따라서, 실제 입찰가를 결정할 때에는 해당 위험 요소를 반드시 고려해야 하며, 보증금의 배당 변제율, 물건의 정확한 시세, 향후 예상되는 총 투자 비용 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 매우 중요합니다. 본 건의 위험성을 고려할 때, 감정가보다 상당히 낮은 금액으로 입찰가를 책정하거나, 또는 투자를 보류하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.