나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59459 [7] 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물내에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 아파트단지(동탄역푸르지오) 등이 혼재하는 지대(동탄2신도시)임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역" 등이 인근에 위치하며, 대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 1층 101호 외 7개호로서, (사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 인테리어 마감 등 창호 : 페어그라스, 하이샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(현, 부동산중개업소) 기호(2) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(3) : 근린생활시설(현, 공실) 기호(4) : 근린생활시설(현, 이발소) 기호(5) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┒내부 터서 한점포로 이용중임 기호(6) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┛ 기호(7) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(8) : 근린생활시설(현, 공실)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, "공장, 근생, 업무시설 등 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약35-40미터, 서측으로 폭 약20-25미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m) (일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-128)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (중(집)3-133)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 의견란(P2. 참조) - 공실외 입주 점포는 전체 임대차중으로 조사 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 화성시 영천동 832-1번지에 소재한 동탄케이밸리 1층 114호에 위치하고 있습니다. 본 물건은 근린상가 용도로 사용되고 있으며, 2018년 1월 10일에 사용 승인된 건물입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 18.78㎡ (약 5.68평)이며, 토지 지분 또한 18.78㎡입니다. 건물 면적은 46.00㎡ (약 13.91평)이며, 건물 지분은 46㎡입니다. 본 물건의 감정가는 613,000,000원입니다.

1.3. 경매 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2025타경59459 (7)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 중소기업은행(중OOOOO)이며, 공동담보 물건으로 경매가 진행 중입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물 내에 위치하며, 인근으로 아파트 단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 치동초·중학교, 동탄역푸르지오 아파트 단지 등이 혼재하는 동탄2신도시 지역에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 경부고속국도 '기흥IC' 및 전철 '동탄역'이 인근에 위치하여 대중교통 여건이 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남측으로 폭 약 35-40미터, 서측으로 폭 약 20-25미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 편리합니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 현황

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 9층 건물 중 1층에 위치합니다. 사용승인일은 2018년 1월 10일입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 페어그라스 및 하이샷시 창호 마감으로 되어 있습니다. 현재 이용 상태는 근린생활시설로, 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 부대찌개 전문점 등으로 활용되고 있으며, 일부 점포는 통합하여 사용 중입니다. 2개의 호실은 공실 상태입니다.

3.2. 토지 이용 현황

토지는 가장형 평지이며, 공장, 근린생활시설, 업무시설 등 건물 부지로 이용 중입니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 여러 건의 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

4.1. 1.권리 분석 요약

말소기준권리인 중소기업은행 근저당(을1)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 구체적으로, 을2 근저당, 갑4 압류, 갑5 임의경매, 갑6 압류 등은 모두 말소 처리되었습니다.

4.2. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

5. 상권 분석

5.1. 업종 현황

본 물건이 위치한 동탄2신도시는 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 복합적으로 개발된 지역입니다. 현재 건물 내에는 부동산중개업소, 커피점, 이발소, 식당(부대찌개) 등 다양한 근린생활시설 업종이 운영 중입니다.

5.2. 상권 특징

주변에 아파트 단지와 지식산업센터 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 또한, 동탄역 인근으로 상업 및 교통의 중심지로 발달하고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의시설 및 교육 시설

인근에 치동초·중학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 동탄역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 이용도 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류 및 3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 내에는 특정 용도의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7.2. 공동 담보 물건

본 물건은 공동 담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 결과나 채무 변제 상황에 따라 본 물건의 경매 진행이나 낙찰 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

7.3. 공실 리스크

현재 2개 호실이 공실 상태인 점은 공실 리스크를 시사합니다. 공실 기간이 길어질 경우 공실률 증가로 인한 수익성 악화 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시 내 중심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 동탄역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 교통망이 우수합니다.

* 신축급 건물(2018년 사용승인)로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설 업종이 운영 중이며, 추가적인 상권 활성화가 기대됩니다.

9. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시의 역세권 상업시설로, 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 현재 다양한 업종으로 운영 중이며, 일부 공실이 존재하나 주변의 개발 계획 등을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 공동 담보 물건이라는 점과 토지 이용 제한 사항을 충분히 검토해야 하며, 공실 리스크 관리 및 임대 전략 수립이 필요합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 613,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 예상 수익률, 잠재적 리스크 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.