나이스옥션 법원경매 수원 2026타경220 [1] 경기도 화성시 향남면 발안리 305 화성발안우림필유 110동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 만세구 향남읍 발안리 소재 "제암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용의 편의성 등은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 중 3층 304호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감 (별지 사진참조) 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2006.05.30)

이용상태

아파트로 이용 중임. (본건 조사 당시 관계인의 부재 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문, 공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 지상주차장 및 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 북서측 및 북동측에서 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(발안), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26~26.8.25./허가대상자: 외국인등/ 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

공부와의 차이

-.본건의 구조는 귀제시목록에는 "철근콘크리트조"이나 집합건축물대장에는 "철근콘크리트구조"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임. -. 본건 소재지는 2026.2.1자 행정관할구역 변경되었음(경기도 화성시 만세구 향남읍 발안리).

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수권 행사 1회에 한함(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 유효하며 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에 차회기일부터는 우선권이 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경220 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나OO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 향남읍 발안리 305 화성발안우림필유 110동 3층304호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 중 3층 304호

사용승인일자: 2006년 5월 30일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 121,000,000원

토지면적: 47.78㎡ (약 14.45평)

토지지분: 21.49965㎡ (약 6.50평)

건물면적 (전용면적): 73.61㎡ (약 22.27평)

건물지분: 33.12495㎡ (약 10.02평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 발안리 소재 "제암초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2026년 2월 1일부로 행정관할구역이 경기도 화성시 만세구 향남읍 발안리로 변경되었습니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 단지까지 차량 출입이 수월합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 소유권보존은 주식회사우림(2006.06.22)이며, 이후 소유권 이전(이영환, 최기옥, 유지연외 1명) 및 상속(김미경외 2명) 등기 이력이 있습니다.

말소기준권리인 근저당권은 나정분(2022.11.11, 52,000,000원)입니다.

본 경매는 나정분(2026.03.17, 51,665,753원)의 임의경매개시결정에 의한 것입니다.

이전청구권가등기(황국하, 2025.06.24) 및 5번 김순남지분전부근저당권(나정분, 2022.11.11) 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-03-16

대항력: 없음

임차인은 존재하나 대항력 및 우선변제권이 없어 본 경매 절차에서 인수 대상이 되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적 내용 미기재)

주의사항: 본건은 지분매각으로, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

3.4. 말소 기준 권리

근저당권: 나정분 (2022.11.11, 52,000,000원)

4. 상권분석

본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

상업 시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

인근에 제암초등학교가 소재하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설 이용 가능하며, 대중교통 접근성이 보통 수준으로 생활 편의성은 양호한 편입니다.

단지 내 승강기, 난방, 급배수, 위생, 주차(지상/지하) 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 타 공유자와의 관계 및 건물 사용 수익에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수권 신고가 있으며, 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 효력이 있습니다. 이에 따라 실제 입찰 시 공유자가 낙찰받을 가능성이 있습니다.

6.3. 내부 조사 제한

관계인 부재 등의 사정으로 내부 조사가 충분히 이루어지지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 공부상 내용과 다를 수 있습니다.

6.4. 인접 시설

주변 지역에서 화성시 향남읍 일대에 자원순환시설(소각장) 화재 사고가 보고된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 또한, 제암초등학교 인근에서 당직실 화재 사건이 발생한 적이 있으나, 이는 시설 자체의 문제로 보입니다. 현재까지 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 아파트 지분 경매 물건으로, 제암초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

지분 매각 및 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 일반 매각 물건 대비 추가적인 고려사항이 존재합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 제한적이므로 큰 문제는 없어 보이나, 지분 매각의 특수성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

2006년식 아파트로, 상대적으로 합리적인 감정가에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

화성시 향남읍 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력을 기대해볼 수 있습니다.

지분 매각으로 인한 경쟁자 감소 및 유찰 가능성을 고려한 접근이 유효할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 121,000,000원

총 면적 지분 (토지 + 건물): 약 16.52평 (21.49965㎡ + 33.12495㎡)

지분 매각으로 인한 할인율 및 공유자 우선매수권 행사 가능성을 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 84,700,000원 ~ 102,850,000원 범위로 산정해 볼 수 있습니다.

(참고: 이는 순수 예상 범위이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.