나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1603 [2] 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 6층3-603호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "초은중학교" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트형공장과 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 버스 정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조. 철골철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제3-503호 및 제6층 제3-603호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 2개호 각 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약20m 내외 포장도로를 통해 차량출입 이용 중이며 남측으로 약10m 내외 보행자 도로 이용 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 청라동 202-5는 준공업지역(2019-12-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2019-12-16)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

지원시설(기숙사)로 이용 중(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경1603 (2) 사건으로, 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 6층 3-603호에 소재하고 있습니다.

본 물건은 지원시설(기숙사) 용도로 이용 중이며, 감정가는 113,000,000원입니다.

건물 면적은 29.76㎡ (약 9.0평)이며, 토지 지분 면적은 8.83㎡ (약 2.67평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의 경매 물건입니다.

채권자는 신OOO (신한은행)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "초은중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트형 공장, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

본 건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로를 통해 차량 출입이 용이하며, 남측으로는 약 10m 내외의 보행자 도로 이용이 가능합니다.

토지 이용 계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 18일 접수된 신한은행 근저당권(108,000,000원)입니다.

이후 2025년 9월 17일에 신한은행에 의해 인천지방법원 2025타경1603호로 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 소유권 이전(신탁재산 처분)은 2022년 1월 18일에 이병관 명의로 등기되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (박지성)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 배당신고일자: 2025-12-08

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 5,000,000원을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지식산업센터 내 지원시설(기숙사)로 이용 중인 상업용 부동산입니다.

주변으로 다수의 공장 및 관련 시설이 위치하고 있어, 해당 시설 근로자들을 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다.

제공된 주변 시세 정보는 "청라파크자이더테라스"라는 주거용 연립주택으로, 본건과 용도, 건물 형태, 입지 조건 등이 상이하여 직접적인 시세 비교 분석에 적합하지 않습니다.

따라서 본 건의 정확한 시세 산출을 위해서는 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터 내 기숙사/사무실 실거래가 및 임대 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 기본적인 위생설비, 급배수 설비, 소방 설비, 주차장 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

인천 서구 청라동은 도시첨단산업단지 및 경제자유구역으로 지정되어 있어 지속적인 개발 및 관련 편의시설 확충이 기대되는 지역입니다.

초은중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 주택용도 취득 관련, 2026년 8월 25일까지). 외국인 구매 시 주택용도 취득에 한해 허가가 필요할 수 있으므로, 구매 예정자의 국적 및 취득 목적에 따라 추가 확인이 필요합니다.

* 경제자유구역 및 산업단지 규제: 경제자유구역 및 도시첨단산업단지 내에 위치하므로, 관련 법규 및 개발 계획에 따른 제한이나 이점이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 임대차 관계에 대한 정확한 확인이 필요할 수 있습니다. (본 건의 경우, 배당신고일자를 바탕으로 보증금 회수가 예상되므로 낙찰자 부담은 없습니다.)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 조사로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 서구 청라동에 위치한 지식산업센터 내 기숙사 용도의 수익형 부동산입니다.

권리관계가 명확하고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 제공된 시세 비교 자료가 본 건과 상이하여 정확한 시장 가치 산정에 어려움이 있습니다.

토지거래허가구역 등 일부 규제가 존재하나, 해당 용도 및 구매자 자격에 따라 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 근로자 대상 임대 수익 확보 가능성.

* 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 소액 투자로 접근 가능한 수익형 부동산.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 유사 물건의 직접적인 시세 자료가 부족한 관계로, 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

제공된 감정가는 113,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

유사한 지식산업센터 내 기숙사 용도의 물건들은 일반적으로 실사용자 또는 소형 투자자를 대상으로 거래됩니다.

따라서, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

합리적인 예상 입찰가는 감정가 수준인 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 고려할 수 있습니다.

본 건의 경우, 감정가인 113,000,000원 을 기준으로 입찰에 참여하는 것을 우선적으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.