나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500591 [1] 인천광역시 연수구 송도동 192-1 더샵그린스퀘어 106동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경500591 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 192-1, 더샵그린스퀘어 106동 19층 1901호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOO

1.2. 물건 현황

감정가: 1,034,000,000원

토지면적: 77.59㎡ (약 23.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 115.77㎡ (약 35.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항

중복사건, 특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 단지 정보

아파트명: 송도더샵그린스퀘어

준공년월: 2014년 3월 11일

세대수: 1516세대 (12개동)

최고층: 42층, 최저층: 1층

주차대수: 총 2,360대 (지하 34대, 지상 4대 - 제공된 정보 기준, 일부 상이할 수 있음)

관리사무소 연락처: 032-822-7630

2.2. 주변 환경

송도더샵그린스퀘어는 인천광역시 연수구 송도동의 계획도시 내에 위치하고 있으며, 현대적인 도시 인프라를 갖추고 있습니다. 주변에는 인천첨단초등학교가 약 264m 거리에 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 편리한 환경을 제공합니다. 또한, GS더프레시 송도센트럴시티점이 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다. 단지는 지식정보단지역에서 도보 약 15분 거리에 있으며, 주변에 버스 정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 용이합니다. ‘계획도시로서 학교, 병원, 상업시설, 공원이 잘된 동네’라는 평가가 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다. 송도국제도시 자체는 혐오시설 집하장이 아니라는 점이 강조된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권보존: 주식회사송도주택피에프브이 (2014-04-02)

* 소유권이전: 임종목 (2014-07-09)

* 소유권이전 (매매): 유은영 (2019-12-20)

* 근저당권: 우리은행 (2019-12-20, 금165,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 엠캐피탈주식회사 (2022-03-02, 금720,000,000원)

* 근저당권: 아이앤유크레디트대부주식회사 (2022-03-02, 금288,600,000원)

* 임의경매: 엠캐피탈 (2025-01-15, 614,048,886원) - 인천지방법원 2025타경500591 개시결정

* 압류: 연수구(인천광역시) (2026-07-13)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 2019년 12월 20일 접수된 우리은행의 근저당권(을5)입니다. 통상적으로 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다. 현재 등기부등본 요약 상 을5, 을7, 을8, 갑6, 갑7 권리 모두 '말소'로 표시되어 있어, 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (정보 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 이는 임차인으로 인한 인수 부담이 없음을 의미합니다.

3.4. 총 등기부채권액

등기부채권 총액: 1,173,600,000원

4. 상권분석

4.1. 시세 동향

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 더샵그린스퀘어 아파트의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 15일: 전용면적 약 98.24㎡, 35층 매물 87,500만원 [cite: 제공된 JSON]

* 2026년 7월 7일: 전용면적 약 115.77㎡, 3층 매물 85,000만원 [cite: 제공된 JSON]

* 2026년 7월 1일: 전용면적 약 115.77㎡, 20층 매물 96,000만원 [cite: 제공된 JSON]

인천 연수구 송도동 지역은 계획도시로서 생활 환경 지표가 높게 평가되며, 주변 상권이 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 단지 내 국공립 어린이집이 있고 초등학교를 품고 있는 '초품아' 단지로 자녀 양육 환경이 뛰어나다는 평가가 있습니다.

4.2. 평형별 평균 실거래가 (2026년 7월 기준 추정)

* 64㎡: 약 6억 40만원

* 84㎡: 약 7억 8,026만원

* 98㎡: 약 8억 1,707만원

* 115㎡: 약 9억 4,928만원

* 125㎡: 약 11억 8,200만원

본건의 건물면적 115.77㎡는 이 시세와 비교 시, 최근 실거래가(8,500만원~9,600만원) 및 감정가(103,400만원)와 비교하여 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 교통: 지식정보단지역(인천지하철 1호선)에서 도보 약 15분 거리, 다수의 버스 노선 이용 가능. '교통이 편리하여 출퇴근 및 외출이 수월하다'는 평가가 있습니다.

* 쇼핑: GS더프레시 송도센트럴시티점 등 인근 상업시설 이용 가능.

* 교육: 인천첨단초등학교 도보 거리, 단지 내 국공립 어린이집, 초등학교 품은 단지.

* 여가: 단지 내 조경 우수, 놀이터 잘 조성, 커뮤니티 시설(골프연습장, 피트니스 클럽, 독서실 등) 보유.

5.2. 아파트 정보

* 아파트명: 송도더샵그린스퀘어

* 주소: 인천광역시 연수구 송도동 192-1

* 사용승인일: 2014년 3월 11일

* 세대수: 1,516세대 (12개동)

* 총 주차 대수: 2,360대 (주차 1.55대/세대)

* 최고/최저층: 42층 / 1층

* 난방: 지역난방

* 건설사: 포스코건설

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 '중복사건'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 동일한 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중이거나, 과거 진행되었을 수 있음을 의미합니다. 중복 사건은 절차상의 복잡성, 매각 일정의 변경, 또는 예상치 못한 채권 관계의 발생 가능성을 내포하므로, 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 검토

등기부등본 상 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 말소될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로만 기재되어 있고 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, '중복사건'과 관련된 추가 채권이나 쟁점이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동의 신축급 아파트로, 체계적인 도시 계획 하에 조성된 지역의 이점을 가지고 있습니다. 우수한 생활 인프라, 편리한 교통, 쾌적한 주거 환경, 그리고 초등학교를 품은 단지라는 점에서 실거주 목적의 투자 가치가 높습니다. 등기부상 권리관계는 명확해 보이며, 말소기준권리 이하 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, '중복사건'이라는 특수성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 경매 진행 과정을 세심하게 모니터링하고 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 송도 신도시 내 우수한 입지: 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설, 쾌적한 주거 환경.

* 교육 환경 우수: 초등학교 인접 및 단지 내 교육 시설.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 대부분의 권리 소멸 예상.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 송도국제도시의 지속적인 발전 가능성.

* 건물면적 115.77㎡ (약 35평형)으로 수요층이 두터운 면적.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,034,000,000원입니다. 최근(2026년 7월) 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(115㎡)의 거래가는 85,000만원에서 96,000만원 수준입니다 [cite: 제공된 JSON]. 20층 매물이 96,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(19층)의 가치를 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 90% 수준인 93,000만원 으로 제안합니다. 이 가격은 최근 거래가 범위를 상회하면서도 감정가 대비 합리적인 수준으로, 적극적인 입찰을 고려할 수 있는 가격입니다. 입찰 시에는 최종적인 법원 기일 현황 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.