나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513144 [2] 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. 기호(2)는 인천광역시 중구 중산동 소재,"영종1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1) 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(부평역)이 소 재하는 등 제반 교통상황은 양호함. 기호(2) 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 제2층 제102동203호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시창호임. 기호(2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건내 제5층 제504호로서 외벽:강화유리 및 석재등 마감. 창호:하이샤시창호.

이용상태

기호(1) 아파트로 이용중임. 기호(2) 근린생활시설(노래연습장)으로 이용중이며, 인접 호수와 일괄 사용중임.

설비내역

기호(1) 기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비등이 되어있음. 기호(2) 기본적인 위생설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 기호(2) 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 30M, 약 8m내외의 포장도로에 각각 접함. 기호(2) 본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철 도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2 025.8.26. ~ 2026.8.25.) 기호(2)중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접 합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03) <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정 기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1),(2) 공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

노래연습장으로 이용중이며, 인접 호수와 일괄 사용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

1.1. 1.사건번호

인천지방법원 2025타경513144 (2)

1.1. 2.소재지

인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 5층 504호

1.1. 3.용도

근린상가

1.1. 4.면적

건물면적: 50.22㎡ (약 15.20평)

토지면적: 13.10㎡ (약 3.96평)

1.1. 5.감정가

270,000,000원

1.2. 매각조건

1.2. 1.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 2.경매구분

부동산강제경매

1.2. 3.채권자

중OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

인천광역시 중구 중산동, "영종1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 중심상업지역

* 기타 지역: 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 성장관리권역

* 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2022년 8월 30일 접수된 전북은행 근저당 169,050,000원입니다.

* 본 건 강제경매개시결정 등기(2025타경513144)는 말소기준권리보다 후순위로 진행되었습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 사항이 확인되었습니다.

3.2. 매각으로소멸되는권리

등기부상 을1 근저당권 이하 모든 권리는 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는권리

권리분석 결과, 낙찰자가 인수할 부담 있는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다. (지상권 등 별도 확인 필요하나, 관련 정보상 해당 사항 없음)

3.4. 임차인현황

* 임차인: 유

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 12월 23일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 결론: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 법적 의무는 없습니다. 따라서 인수 보증금 총액은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적특성

인천 중구 중산동, 영종도 지역의 중심상업지역 내에 위치하며, 영종1동행정복지센터 인근으로 행정 및 상업시설 접근성이 양호한 지역입니다.

4.2. 배후수요

단지 내 상가로서 주변에 다수의 공동주택 단지가 분포하여 안정적인 배후수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

4.3. 영업관련특이사항

본 건은 현재 노래연습장으로 이용 중이며, 인접 호수와 일괄 사용 중입니다. 해당 업종의 특성상 고객 집객 및 운영 효율성을 높이는 데 유리할 수 있으나, 소음 등 인접 세대 민원 발생 가능성에 대한 사전 점검이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

영종1동행정복지센터, 다양한 근린생활시설, 상업시설 및 공동주택 단지가 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교통편의성

인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일). 집합건물의 경우 일반적인 매매 절차로 거래가 가능하나, 관련 법규에 따른 허가 절차 필요 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 인접호수일괄사용

현재 인접 호수와 일괄 사용 중인 점은, 향후 본 건만을 단독으로 활용 시 발생할 수 있는 제약 요인이 될 수 있습니다. 또한, 현재의 영업 시너지 창출 가능성 측면에서는 긍정적일 수 있으므로, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건평가

본 물건은 권리관계가 명확하고 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 권리적 부담이 매우 적은 우량 물건입니다. 인천 중구 중산동의 중심상업지역 내 위치하며, 주변 공동주택 단지를 배후로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

7.2. 총평

경제자유구역 내 입지로서 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 현재의 이용 상태(인접 호수 일괄 사용)를 고려한 투자 전략 수립이 성공 투자의 관건이 될 것입니다.

8. 투자포인트

8.1. 강점

* 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없어 안전합니다.

* 영종도 지역의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 탄탄한 배후수요를 기반으로 안정적인 임대수익 확보가 가능합니다.

8.2. 기회

* 인접 호수와의 협력을 통해 영업 시너지를 극대화하거나, 활용도를 높일 수 있습니다.

* 지역 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정근거

감정가 270,000,000원을 기준으로, 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없는 점을 고려하였습니다.

다만, 현재 임대 관계 미상, 인접 호수와 일괄 사용 중이라는 특이사항 및 지역 시세를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 추정가

일반적인 경매 시장의 낙찰가율 및 본 건의 현황을 종합적으로 고려할 때, 216,000,000원 ~ 243,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (이는 감정가의 80% ~ 90% 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.