나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10326 [4] 경상북도 영덕군 영해면 괴시리 88-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영해면 괴시리 소재 "영해고등학교" 북서측 인근(일련번호1~3) 및 남동측 인근(일련번호4~8)에 소재하며 주위는 농경지, 학교 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1~3,8) : 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임. 일련번호(5~7) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1~3) : 세장형의 평지로서 답으로 이용중임. 일련번호(5) : 사다리형의 평지로서 주거용건부지로 이용중임. 일련번호(6,7) : 부정형의 평지로서 도로로 이용중임. 일련번호(8) : 사다리형의 평지로서 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1~3) : 폭 약 2~3m의 포장농로와 접함. 일련번호(5) : 폭 약 5~6m의 포장도로와 접함. 일련번호(6~8) : 일련번호(5)를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-02)(영해고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(2013-07-02)(영해중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(3) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관 한 법률> 일련번호(5~8) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 기와지붕 2층건으로서 -외벽 : 치장돌 붙임 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 -창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 제시외건물㉡은 의뢰외필지(괴시리 86-5) 지상에 소재하는 것으로 추정되오니 정 확한 경계 및 이용상황은 측량이 필요할것으로 사료됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 중 4-1, 4-3, 4-4, 4-5는 매각에 포함되며, 그 외 제시외 건물4-2는 의뢰외 필지(괴시리 86-5) 지상에 소재하여 매각에서 제외하고, 최저매각가격은 건물소재로 인하여 제한받는 가격임.
목록8-지목상 '전'이나 현재 '마당 및 정원'으로 사용중이며, 정원수 다수가 식재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영덕지원 2025타경10326 (4)

* 소재지: 경상북도 영덕군 영해면 괴시리 88-1 (신주소: 호지마을길 29)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 385,483,600원

* 토지면적: 809.00㎡ (약 244.7평)

* 건물면적: 142.44㎡ (약 43.1평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 영덕군 영해면 괴시리 소재 "영해고등학교" 북서측 및 남동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 학교 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.

* 도로상태: 폭 약 2~3m의 포장농로 및 약 5~6m의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용현황: 목록8은 지목상 '전'이나 현재 '마당 및 정원'으로 사용 중이며, 다수의 정원수가 식재되어 있습니다. 기타 토지는 답, 주거용건부지, 주거나지 등으로 이용 중입니다.

* 건축물현황: 철근콘크리트조 기와지붕 2층 단독주택으로, 2003년 1월 28일 사용 승인되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 2월 28일 영해새마을금고의 근저당권 (을11) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권, 가압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 15억 2백만원 (1,502,044,865원)으로, 이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 영덕군 영해면 괴시리 지역에 위치하며, 주거 지역과 농경지가 혼재된 환경입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 밀집되어 있지 않아, 지역 커뮤니티 중심의 소규모 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 정보 분석 결과는 다음과 같습니다. (입력된 가격은 만원 단위 기준)

* 제일황실빌라(A,B동): 1995년 건축, 전용면적 78.02㎡(약 23.6평), 2024년 2월 12,000만원 거래.

* 혜광예주빌라: 1992년 건축, 전용면적 57.66㎡(약 17.4평), 2026년 4월 6,500만원 거래 (참고: 미래 시점 거래).

* 성도빌라: 1991년 건축, 전용면적 93.98㎡(약 28.4평), 2026년 2월 13,000만원 거래 (참고: 미래 시점 거래).

* 위 정보는 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 주변 주거용 부동산의 거래 시세가 1억 초중반대에 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가(3.8억원대)는 이러한 주변 시세와 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 영해고등학교, 영해중학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 영덕군 영해면 소재지를 통해 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 이용: 지목상 '전'으로 되어 있는 토지가 마당 및 정원으로 활용되고 있어, 외부 공간 활용성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 15억원을 초과하므로, 경매 진행 과정에서 채권자 간의 이해관계 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 최저매각가격 제한: 제시외 건물 중 일부(4-2)가 인접 필지에 소재하여 매각에서 제외되며, 건물 소재로 인해 최저매각가격이 제한받는다는 점은 향후 명도 및 활용에 있어 추가적인 고려가 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 적용되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인 정보 부족: 임차인 정 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 추가적인 인수 사항은 없는지 추가 확인이 필요합니다. (대항력은 없으나, 점유로 인한 명도 저항 가능성은 항상 존재합니다.)

* 시세 대비 높은 감정가: 주변 연립/다세대 주택 거래 시세(1억 초중반)와 비교했을 때, 본건 단독주택의 감정가(3.8억원대)는 상당히 높은 수준입니다. 감정의 적정성 및 향후 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 인근 지역의 축산업 활동 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 영덕군 영해면 괴시리에 위치한 2층 단독주택으로, 809㎡(약 244.7평)의 넓은 토지를 보유하고 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 채무가 소멸될 예정으로 비교적 양호하나, 전체 채무 총액이 매우 높다는 점은 주의해야 합니다.

* 주변 환경은 농경지, 학교, 단독주택이 혼재된 지역이며, 상업 시설은 제한적입니다.

* 토지 이용에 대한 다양한 법적 규제가 존재하며, 제시외 건물 관련 처리 문제와 최저매각가격 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

* 주변 유사 주거 형태의 부동산 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 보여, 향후 시세 재평가 및 명확한 투자 가치 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지면적: 809㎡(약 244.7평)의 넓은 토지는 재건축, 증축, 분할 등 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

* 단독주택의 희소성: 주변이 주로 연립/다세대 주택으로 구성된 점을 감안할 때, 단독주택으로서의 희소 가치를 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 외부 공간: 현재 마당 및 정원으로 활용되고 있는 토지는 전원생활에 적합한 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 385,483,600원입니다.

* 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외합니다.

* 주변 연립/다세대 주택의 최근 거래 시세(1억 초중반)와 본건 단독주택의 감정가(3.8억원대) 간의 큰 격차를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용 규제, 건물 연식(2003년 사용승인), 제시외 건물 관련 복잡성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 본건의 경우 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 재확인을 통한 보수적인 접근을 권장합니다.

* 현 시세 분석 및 예상 입찰가 제안:

* 본 건은 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 장점을 가지나, 주변 시세 대비 높은 감정가, 토지 이용 제한, 제시외 건물 문제 등 고려해야 할 리스크 요인이 많습니다.

* 이에, 감정가의 75% 수준인 약 289,110,000원부터 감정가의 80% 수준인 약 308,780,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 최종 권고: 상세한 현장 방문을 통해 건물 상태, 명도 가능성, 실제 활용 방안 등을 면밀히 검토하고, 최종 입찰가는 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.