나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [15] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 마산지원 2025타경333 (15) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 5층504호이며, 건물 용도는 오피스텔로 사용승인일은 2022년 10월 12일입니다.

감정가는 146,000,000원입니다.

토지 면적은 24.24㎡ (약 7.34평)이며, 건물 면적은 52.78㎡ (약 15.97평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 울진죽변수산업협동조합으로 추정됩니다.

본 물건은 공동담보 및 별도 등기 물건이며, 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 위치하며, '함안칠서우체국' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

본건 건물은 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지에 속해 있어 상업 및 산업 활동이 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2023년 4월 19일자 죽변수산업협동조합의 근저당권 (을1)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기(갑1)는 2023년 4월 19일 주식회사 우송개발 명의로 되어 있습니다.

이후 을구에는 죽변수산업협동조합의 근저당권(을1)과 김태호 씨의 근저당권(을2)이 설정되었으며, 말소 대상입니다.

현재 진행 중인 임의경매 개시결정 등기(갑4)는 2025년 11월 4일자 울진죽변수산업협동조합 명의입니다.

등기부상 채권 총액은 1,519,600,000원입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.

임대 관계는 미상이며, 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부, 외부 관찰에 의해 감정평가가 이루어졌으므로, 입찰 전 내부 이용상황 및 관리 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경상남도 함안군 칠서면 대치리는 근린생활시설, 주택, 소규모 공장이 혼재된 지역입니다.

인근에 함안칠서우체국이 위치하여 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

일반상업지역 및 일반산업단지 내에 위치하고 있어, 주변 산업단지에서 근무하는 근로자나 사업체를 대상으로 한 오피스 또는 업무 시설로서의 수요가 있을 수 있습니다.

다만, 구체적인 상권 활성화 정도나 공실률에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 차량 접근이 용이한 편이며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

주변에 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량을 이용한 이동이 주된 생활 패턴일 것으로 예상됩니다.

함안칠서우체국이 인근에 위치해 있어 공공기관 이용에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상이며, 내부 확인이 곤란했던 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 이는 예상치 못한 임차인과의 관계 또는 내부 상태 미확인으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

공동담보 및 별도 등기 사항은 복잡한 권리 관계를 시사할 수 있으며, 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지역 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있으나, 업무시설 용도 자체에 직접적인 영향을 줄 가능성은 낮습니다.

산업단지 인근에 위치하여 소음이나 환경 관련 고려사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)의 오피스텔로서, 일반상업지역 및 산업단지 인근에 위치하여 업무 시설로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다.

현재 공실 상태이므로 명도에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다.

하지만 임대 관계 미확인, 내부 실사 미비 등 권리 및 물건 상태에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필수적입니다.

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이나, 이는 경매 진행 시 입찰가를 산정하는 데 있어 중요한 참고 자료가 됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2022년 준공)로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

일반상업지역에 속하며 산업단지와 인접하여 사업체 및 관련 종사자를 대상으로 하는 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

현황 공실 상태로 즉시 입주 및 임대 수익 창출이 가능하다는 장점이 있습니다.

넓은 건물 총 면적(975.38㎡, 약 295.09평) 내에 15개 호실이 있어, 건물 전체의 효율적인 운영 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 146,000,000원입니다.

제공된 자료만으로는 주변 시세 및 실거래가에 대한 정확한 분석이 어려워, 현 시세기준 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 고려하여 예상 입찰가를 산정해 보았습니다.

통상적인 경매 시장 상황과 물건의 현재 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 약 130,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 89% 수준으로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 오피스텔 및 상가 임대/매매 사례에 대한 추가적인 조사와 현장 방문이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.