나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [6] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경333 (6)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 (새주소: 경상남도 함안군 공단상가3길 66) 3층 303호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울진죽변수산업협동조합 (등기부상 확인)

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 152,000,000원 (1억 5천 2백만원)

토지면적: 24.24㎡ (약 7.3평)

건물면적: 52.78㎡ (약 16.0평, 전용면적 추정)

총 건물 연면적: 975.38㎡ (약 295.0평)

토지 지분 면적: 24.2373㎡ (약 7.3평)

건물 지분 면적: 52.7775㎡ (약 16.0평)

1.4. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 5층 (본건 3층)

사용승인일: 2022년 10월 12일

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

난방: 설비내역에 난방설비 언급 (개별 난방 추정)

주차: 기계식 주차설비 (4대 규모)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 위치하며, '함안칠서우체국' 남측 인근에 자리합니다.

부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장이 혼재된 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 평탄한 세장형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합

가축사육제한구역(2022-12-16), 배출시설설치제한지역, 일반산업단지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사우송개발 (2023-04-19)

근저당: 죽변수산업협동조합 (2023-04-19, 채권액 1,497,600,000원) - 말소기준권리

임의경매 개시결정: 울진죽변수산업협동조합 (2025-11-04, 채권액 1,205,485,410원)

등기부채권 총액: 1,497,600,000원 (14억 9천 7백 60만원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

본건은 현황 공실 상태로 조사되었습니다. 임대차 관계가 확인되지 않아 인수될 보증금은 없습니다. 그러나 임대관계가 미상이라도 향후 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있습니다. 정확한 해당 권리의 내용 및 범위는 등기부등본을 통해 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업 시설

본건은 오피스텔로 업무시설 용도로 사용되고 있으며, 주변에는 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

인근에 함안칠서우체국이 있어 기본적인 행정 편의시설 접근이 용이합니다.

4.2. 공실 현황

현황 공실 상태로, 매각 시점에 임대 수익 창출을 위한 별도의 노력이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

함안칠서우체국이 인근에 있어 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역은 산업단지와 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다. 명확하게 확인된 혐오시설은 없으나, 인근 산업 활동으로 인한 소음이나 대기 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 또한, "배출시설설치제한지역"으로 지정되어 있어 환경 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 건축물현황도 및 관련 공부와 외부 관찰에 의하여 감정평가되었습니다.

따라서 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 실제 이용 상황, 관리 상태 등에 대한 재확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보, 별도등기

본건은 공동담보, 별도등기 사항이 있는 것으로 확인되었습니다. 이러한 권리 관계는 낙찰 후 말소 또는 인수 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

2022년 10월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 내부 시설의 노후화가 적어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

7.2. 지역 개발 가능성

일반산업단지 내 위치하며, 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 함안군 칠서면의 산업단지 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 현재 공실 상태입니다.

토지 및 건물 면적이 적절하며, 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

다만, 내부 확인 곤란, 높은 총 채권액, 공동담보/별도등기 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

소액 투자 또는 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게는 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 152,000,000원입니다.

경매 정보 및 유사 물건 시세 조사 결과, 함안군 칠서면 일대의 유사 면적(약 50-60㎡) 및 준공 연도(2020년 이후)를 가진 오피스텔의 최근 매매가는 대략 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이로 파악됩니다.

현재 공실 상태이며, 내부 확인의 어려움, 잠재적 리스크 요인 등을 고려할 때, 감정가 수준보다는 다소 낮게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가

현 시세 및 위 고려사항을 종합하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 3천 5백만원 ~ 1억 4천 8백만원 수준으로 제안합니다.

이는 개략적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통한 내부 상태 점검, 주변 시세 재확인, 권리 분석 등 심층적인 추가 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.