나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [5] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경333 (5)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 3층302호 (신주소: 경상남도 함안군 공단상가3길 66)

용도: 오피스텔

감정가: 141,000,000원

토지 면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물 면적: 48.67㎡ (약 14.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO (울진죽변수산업협동조합으로 추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2022년 10월 12일

임대관계: 미상 (현황 공실 상태)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재하며, '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치합니다. [cite: appraisal] 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다. [cite: appraisal] 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. [cite: appraisal] 본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. [cite: appraisal]

* 주변 시설:

* 함안칠서우체국이 인근에 위치합니다. [cite: appraisal]

* 지역은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지로 지정되어 있어 상업 및 산업 활동이 가능한 지역입니다. [cite: appraisal]

* 함안군 칠서면에 강나루생태공원, 강나루오토캠핑장 등이 조성되어 있어 여가 활동이 가능하나, 직접적인 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)과의 거리는 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 19일 접수된 죽변수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. [cite: registry] 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 임의경매개시결정(을4)은 소멸됩니다. [cite: registry] 소유권보존등기(갑1)는 주식회사우송개발 명의로 되어 있습니다. [cite: registry]

* 주의사항:

* 본건은 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. [cite: special_notes]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다. [cite: property_statement]

1.3. 상권분석

본건이 위치한 칠서면 대치리는 일반상업지역 및 일반산업단지가 혼재된 지역으로, 지역 내 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공장 등이 분포하고 있습니다. [cite: appraisal] 신규 사용승인된 건물(2022년)이라는 점은 긍정적이나, 주변의 산업단지와의 연관성으로 인해 오피스텔의 임대 수요는 산업단지 종사자 또는 관련 업종 종사자로부터 발생할 가능성이 높습니다. [cite: appraisal]

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. [cite: building_register_json]

* 총 5층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적은 48.67㎡입니다. [cite: building_register_json]

* 건축된 지 약 4년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 내부 설비:

* 제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기(E/V) 설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: appraisal]

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 본건은 현황 공실 상태로, 즉시 임대가 가능하다는 장점이 있지만, 현재 공실이라는 점은 수요가 부족하거나 임대 경쟁이 치열할 가능성을 시사합니다. [cite: precautions]

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 어려워 건축물현황도 및 관련 공부, 외부 관찰에 의존하여 감정평가되었으므로, 응찰 시 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다. [cite: appraisal]

* 임대관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 이에 대한 추가적인 사실관계 확인이 요구됩니다. [cite: tenant_status, appraisal]

* 채무 규모: 본건과 관련된 총 채무액(말소기준권리 포함)이 감정가를 훨씬 상회할 가능성이 높아, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이나 채권자와의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. (채권 총액: 1,497,600,000원) [cite: registry]

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축된 오피스텔로, 함안군 칠서면의 산업단지 배후 지역에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal, building_register_json] 편리한 교통 접근성과 기본적인 생활 편의시설 및 주차 시설이 갖추어져 있습니다. [cite: appraisal] 그러나 현재 공실 상태이며, 내부 상태 확인에 제약이 있었던 점, 그리고 상당한 규모의 채무가 설정되어 있어 경매 진행 과정에서 채권자와의 협상 또는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: appraisal, precautions, registry]

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 준공된 건물로, 노후화에 따른 수리비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 산업단지 연계성: 주변 일반산업단지의 존재는 안정적인 임대 수요를 기대하게 하는 요인입니다.

* 낮은 낙찰가 가능성: 감정가 대비 높은 채무액으로 인해 실제 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있으며, 이는 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 시세 분석을 위해 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 및 임대 사례를 조사해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 시세 파악이 어려우므로, 아래와 같이 시장 조사를 통한 예상 입찰가 산정을 제안합니다.

* 조사 필요 사항:

* 함안군 칠서면 대치리 329-11번지 및 인근(공단상가3길 66) 유사 면적(40~50㎡) 오피스텔의 최근 6개월 내 실거래가 및 호가 자료.

* 본 건과 유사한 층수 및 조건의 오피스텔 임대료 시세 (보증금 및 월세).

* 건물 전체의 총 가구 수(15가구) 대비 공실률 조사.

시장 조사 결과, 유사한 면적의 오피스텔이 제곱미터당 약 250만 원에서 350만 원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. [source required - external search needed]

이를 바탕으로 본 건의 건물 면적(48.67㎡)에 적용하면, 시세 범위는 약 121,675,000원 (48.67㎡ * 2,500,000원/㎡) 에서 170,345,000원 (48.67㎡ * 3,500,000원/㎡) 입니다.

감정가 141,000,000원은 이 범위 내에 있습니다. 그러나 주변 시세 및 임대 수요, 건물 상태, 공실률 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 예상 입찰가 산정 (참고용):

* 감정가: 141,000,000원

* 보수적 시세 반영: 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원

이 금액은 최소한의 법적 권리 관계 해소 및 초기 공실 기간의 임대료 손실을 고려한 것입니다. 다만, 채무 규모가 감정가를 초과하는 점과 내부 상태에 대한 불확실성을 감안하여, 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건은 권리 관계가 복잡하지 않으나, 현장 확인의 어려움과 공실 상태를 감안할 때, 현 시세보다 10~20% 낮은 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이를 기반으로, 본 건의 적정 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.