나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [10] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2025타경333 (10)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11, 4층 403호

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지 면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

건물 면적: 52.78㎡ (약 15.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 152,000,000원 (1억 5천 2백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

공동담보, 별도등기

현황 공실 상태

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재하며 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치합니다.

부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지는 평탄한 세장형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사우송개발 (2023-04-19)

근저당: 죽변수산업협동조합 (2023-04-19, 1,497,600,000원) - 말소기준권리

임의경매: 울진죽변수산업협동조합 (2025-11-04, 1,205,485,410원) - 창원지방법원 마산지원 2025타경333

등기부채권 총액: 1,497,600,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 개요 없음 (해당 없음)

3.4. 기타 권리사항

공동담보, 별도등기 등의 특수물건 정보를 포함합니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본건 소재지인 함안군 칠서면은 일반산업단지가 위치해 있어 관련 업종 종사자를 배후 수요로 삼을 수 있는 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공장이 혼재되어 있어 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속하여 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 수요

인근 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자를 대상으로 한 오피스텔 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

유사 면적대의 오피스텔이 1.3억~1.5억 수준에서 거래되고 있으며, 월세는 보증금 1000만원, 월세 60~70만원 선으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

함안칠서우체국이 인근에 위치하고 있습니다.

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

칠서초등학교, 칠서농협 등이 인근에 위치하여 생활 편의시설은 보통 수준입니다.

5.2. 건물 내부 설비

제반 위생설비, 급/배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕으로, 2022년 10월 12일 사용승인되었습니다.

5.3. 교통 편의

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 명도 및 내부 상태

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여, 건축물 현황도 및 관련 공부와 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다.

따라서 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리 상태 등에 대하여 재확인이 반드시 필요합니다.

본건은 현황 공실 상태임이 명시되어 있어, 낙찰 후 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

말소기준권리(근저당) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 공동담보 및 별도등기 등의 특이사항이 존재합니다.

등기부채권 총액(1,497,600,000원)이 감정가(152,000,000원)를 크게 상회하는 점은 물건의 잠재적 가치 및 채권 회수 가능성과 연관지어 볼 때 참고할 사항입니다.

6.3. 주변 환경

본건은 소규모 공장 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 공장 밀집 지역의 특성상 소음이나 기타 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 함안군 칠서면 산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2022년 10월 사용승인) 건물입니다.

주변 근린생활시설 및 소규모 공장과 혼재된 지역에 소재하며, 차량 접근성이 양호하고 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 현장 조사 시 내부 확인이 미흡했으며 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 명도 및 공실 해소 과정에서 추가적인 고려가 필요합니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 경매 절차상 큰 문제는 없으나, 물건의 잠재적 가치 및 채권 회수 가능성과 연관지어 볼 때 참고할 사항입니다.

주변 시세 및 임대 수요 분석을 통해 투자 가치를 면밀히 검토해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 신축급 건물

2022년 10월 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물에 해당하여 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

8.2. 산업단지 인접

인근 일반산업단지 근로자 등을 대상으로 한 오피스텔 임대 수요 창출 가능성이 있습니다.

8.3. 편리한 교통 및 도로망

차량 접근성이 양호하며, 본건 동측으로 접한 도로를 통해 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 152,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 매매 시세를 조사한 결과, 유사 면적대의 물건들은 평균 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 내외에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

또한, 유사 오피스텔의 임대 시세는 보증금 10,000,000원에 월세 600,000원 ~ 700,000원 선으로 형성되어 있습니다.

본 물건은 현재 공실 상태이며, 내부 확인이 미흡했던 점은 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

9.2. 입찰가 산정

위와 같은 시세 및 현황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 공실 상태, 내부 미확인 부분 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 현 시세 및 예상 임대 수익률, 물건의 현 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 재조사 및 신중한 판단이 요구됩니다. 또한, 낙찰 후 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.