나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [14] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경333 (14)

* 소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11, 5층503호

* 신주소: 경상남도 함안군 공단상가3길 66, 5층503호

* 건물용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 152,000,000원 (1억 5천 2백만원)

* 토지면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

* 건물면적: 52.78㎡ (약 15.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매개시결정): 울진죽변수산업협동조합

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022년 10월 12일 (신축)

* 총세대수(동): 15세대

* 본건 층수: 5층 (총 5층 건물 중)

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치합니다.

* 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 본건은 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 주식회사우송개발 (2023-04-19. 소유권보존)

* 근저당권 1: 죽변수산업협동조합 (2023-04-19. 근저당, 채권최고액 1,497,600,000원) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 근저당권 2: 김태호 (2024-05-17. 근저당, 공동담보)

* 임의경매개시결정: 울진죽변수산업협동조합 (2025-11-04. 채권액 1,205,485,410원)

* 등기부채권 총액: 1,519,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 확인되는 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 현황 및 임차권 존재 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 함안군 칠서면은 산업단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역의 특성을 가지고 있습니다.

* 주변에 소규모 공장 및 관련 업무시설이 분포하여, 해당 종사자들을 대상으로 한 배후 임대 수요가 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 대규모 상업시설이나 높은 유동인구를 유인하는 중심상업지역과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 함안칠서우체국이 있으며, 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 단독주택과 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 편이나 일부 공장 지역과의 인접성은 고려해야 합니다.

* 대중교통: 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 자가용 이용 시 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 공실 상태: 현재 공실로, 명도 및 새로운 임대차 계약 체결에 따른 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 이용 상황 및 관리 상태를 명확히 확인하지 못했습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 정확한 상태를 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 높은 채권 총액: 본건의 감정가(152,000,000원) 대비 등기부상 채권 총액(1,519,600,000원)이 매우 높은 상황입니다. 이는 유찰 가능성을 높이거나, 또는 공동담보 물건의 일부일 가능성 등을 시사하므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 미확인 임차인 존재 가능성: 임대 관계가 미상으로 파악되었으므로, 현재 점유하고 있는 임차인(대항력 유무와 무관하게)이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2022년 10월 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

* 함안 칠서 산업단지 인근에 위치하여, 지역 내 직장인 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출이 가능할 잠재력을 가지고 있습니다.

* 그러나 현재 공실 상태라는 점, 내부 확인이 제한적이었다는 점, 그리고 감정가를 훨씬 상회하는 높은 채권 총액은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

* 향후 명도 절차 및 임대 시장 동향을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로, 비교적 최신 설비와 상태를 유지하고 있어 초기 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역적 수요: 함안 칠서 산업단지와 인접해 있어, 관련 종사자들을 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 소유권과 건물 소유권을 동시에 취득함으로써 법적 권리 행사에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 152,000,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔(52.78㎡, 약 15.96평)의 최근 매매 시세는 130,000,000원에서 160,000,000원 사이로 조사되었습니다.

* 현재 공실 상태이며, 현장 확인이 제한적이었던 점, 그리고 감정가 대비 높은 채권 총액을 고려할 때, 본건은 감정가 수준 또는 그 이하에서 첫 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 보증금 5,000,000원에서 10,000,000원 수준의 월세(50~70만원 가정)와 연 6~7% 수준의 임대 수익률을 목표로 할 때, 예상 가능한 적정 매입가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 상기 사항들을 종합적으로 고려하여, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.