나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [13] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 마산지원 2025타경333 (13)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

감정가: 141,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 5층502호

용도: 오피스텔

토지면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

토지 지분: 22.351㎡ (약 6.76평)

건물면적: 48.67㎡ (약 14.72평)

건물 지분: 48.67㎡ (약 14.72평)

건축물 사용승인일: 2022년 10월 12일

총 건물 층수: 5층 (본건은 5층)

총 세대수: 15호 (본건은 502호)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 현황 공실 상태임

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재하며, '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치합니다. 본건의 주된 환경은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로서, 특히 칠서일반산업단지와 인접하여 다수의 제조업체 및 관련 시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 도로 상황은 양호한 편입니다. 본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 산업단지 인근 지역임을 감안할 때 산업단지 근로자들의 출퇴근 차량 이용이 주된 교통 형태일 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역(2015-01-15)으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(2022-12-16), 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 관련 구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 2023년 4월 19일에 주식회사 우송개발 명의로 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2023년 4월 19일자 죽변수산업협동조합의 근저당권(채권액 1,497,600,000원)이며, 본 경매 개시 결정 등기(울진죽변수산업협동조합, 채권액 1,205,485,410원) 역시 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,497,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임대 관계는 미상이며 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 주변 시설 분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 칠서면 대치리 일원은 칠서일반산업단지를 중심으로 형성된 공업지대입니다. 다수의 제조업체 및 산업 시설이 입주해 있어, 주된 배후 수요는 산업단지 근로자 및 관련 종사자들로 예상됩니다. 이러한 산업단지 특성상, 상업 시설은 주로 근로자 편의를 위한 근린생활시설 위주로 발달해 있을 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

본건은 오피스텔로서 업무시설 및 주거 용도로 활용 가능합니다. 주변 산업단지 근로자들을 위한 기본적인 편의시설(식당, 마트 등)은 존재할 것으로 추정되나, 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다. 건물 자체에는 위생, 급배수, 난방, E/V, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

최근 칠서산업단지 내 특정 사업장의 환경 규제 위반 논란 및 이에 대한 재검토 요청 관련 보도가 있었습니다. 이는 산업단지 내 공장 운영과 관련된 환경 문제 가능성을 시사하며, 잠재적인 혐오시설(환경 오염 시설 등)과의 이격 거리 및 영향 등을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

5. 물건 상태 및 특이사항

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 대리석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샤시창호 등으로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 엘리베이터, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 현황 (공실, 임대 여부)

본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 확인이 곤란하였으며, 현재 공실 상태로 확인되었습니다. 임대 관계 또한 미상으로, 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

5.3. 특이사항 및 주의사항

감정평가 시 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 어려워 건축물 현황도 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였습니다. 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용 상황 및 관리 상태에 대해 반드시 재확인이 필요합니다. 또한, 공동담보 및 별도등기 사항이 있으므로 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 과도한 채무 부담: 감정가 1억 4,100만원 대비 총 채무액이 14억 9,760만원에 달하여, 시세 대비 채무 비율이 매우 높습니다. 이는 낙찰 후 인수 부담 또는 명도 관련 문제 발생 가능성을 높입니다.

* 현황 공실 및 임대 정보 불확실성: 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상으로, 향후 공실 해소 및 임대 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 산업단지 내 위치적 특성: 주거 및 상업 시설보다는 공업 시설이 밀집된 지역에 위치하여, 배후 수요가 특정 산업단지 근로자 및 종사자로 한정될 수 있습니다.

* 환경 및 산업 관련 위험: 칠서산업단지 내 환경 문제 관련 보도가 있었던 점은 잠재적인 환경 규제 강화 또는 산업 활동의 변동성이 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 내부 확인 제한: 현장 조사 시 내부 확인이 제한되어, 실제 물건 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 사용승인)된 오피스텔로서, 칠서일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 근로자 등을 배후 수요로 할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 감정가 대비 과도하게 높은 채무 총액과 현재 공실 상태, 임대 관계 미상 등의 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 산업단지 내 위치로 인한 편의시설이나 생활 환경의 제약, 그리고 환경 관련 이슈 가능성도 고려해야 합니다. 본건의 성공적인 투자는 매우 낮은 가격으로 낙찰받아 리스크를 상쇄하는 것에 달려있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 산업단지 인근 배후 수요: 칠서일반산업단지 내 다수의 기업체와 근로자들을 잠재적 임차 수요로 확보할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 향후 활용 및 관리에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 조건의 오피스텔에 대한 구체적인 최근 시세 자료를 확보하기 어려웠습니다. 따라서 현재 시세를 기준으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 제한적입니다.

다만, 감정가 141,000,000원 대비 총 채무액이 1,497,600,000원에 달하는 점, 현재 공실 상태이며 임대 조건이 불확실하다는 점, 그리고 산업단지 내 위치적 특성 및 잠재적 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 크게 하회하는 수준에서 결정되어야 하며, 투자를 고려하신다면 면밀한 현장 재확인과 함께 본 물건의 높은 리스크를 상쇄할 수 있는 매우 낮은 가격으로 신중하게 접근하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.