나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [9] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경333 (9)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 4층402호 (새주소: 경상남도 함안군 공단상가3길 66 4층402호)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 141,000,000원

토지면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물면적: 48.67㎡ (약 14.72평)

토지지분: 22.351㎡

건물지분: 48.67㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울진죽변수산업협동조합 (확인됨)

사용승인일: 2022년 10월 12일

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 위치하며, '함안칠서우체국' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본 건이 속한 건물은 칠서일반산업단지 내에 위치하고 있어 산업 활동과 관련된 환경을 가지고 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

중부내륙고속도로와 국도 5호선이 관통하는 지역에 위치하여 교통이 편리한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 함안군 농어촌버스를 이용한 대중교통망도 갖추고 있어 마산 등 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지로 지정되어 있습니다 [cite: from prompt]. 이러한 용도지역과 제한사항은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.2. 4. 인접 도로상태

본건 건물은 동측으로 폭 6~7미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.2. 5. 주변 시설

칠서일반산업단지 내에 위치하며, '공단상가3길'이라는 주소에서 알 수 있듯이 산업 및 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 식당, 카페 등의 상업 시설들이 있으며, 관련 업체들이 입주해 있어 비즈니스 활동에 적합한 환경을 제공합니다. 함안군 지역에서 폐기물처리장 등의 혐오시설에 대한 부정적 이미지 개선 노력이 있었으나, 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부요약

* 소유권 보존: 주식회사우송개발 (2023-04-19)

* 근저당권 (말소기준권리): 죽변수산업협동조합 (2023-04-19, 1,497,600,000원)

* 임의경매 개시결정: 울진죽변수산업협동조합 (2025-11-04, 1,205,485,410원)

총 등기부채권액은 1,497,600,000원입니다. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 언급되었으나, 상세한 내용은 확인되지 않았습니다. 별도의 지상권 등기를 주의 깊게 확인해야 합니다.

1.3. 3. 특수 권리사항

* 공동담보: 본 건에 대한 담보가 다른 부동산과 함께 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

* 별도등기: 등기부상 별도 등기사항이 존재하며, 이에 대한 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 칠서일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다. 주변 근린생활시설 및 소규모 공장 등과 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 특히, '공단상가3길' 일대는 식당 및 카페 창업에 유리한 상권으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 건물에는 위생, 급배수, 난방, 엘리베이터, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현황 공실 상태: 즉시 사용이 가능하나, 임대 수익이 발생하지 않고 있어 투자 회수 기간이 길어질 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠던 점을 감안할 때, 실제 내부 이용 및 관리 상태를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

* 별도 등기 및 공동 담보: 권리분석 시 언급된 '별도 등기'와 '공동 담보'는 예상치 못한 추가 부담이나 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 등기사항 전반에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2022년 준공)로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 칠서일반산업단지 내에 위치하여 비즈니스 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 상권도 어느 정도 형성되어 있어 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, '별도 등기' 및 '공동 담보'와 같은 특수 권리사항과 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠던 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있습니다.

* 산업단지 인접: 칠서일반산업단지 내에 위치하여 직주근접 수요가 있거나 관련 비즈니스에 활용될 가능성이 높습니다.

* 교통 요지: 고속도로 및 국도 접근성이 좋아 물류 이동 및 외부와의 연결이 용이합니다.

* 권리관계 비교적 명확: 말소기준권리가 명확하고 인수되는 임대 보증금이 없어 권리 분석 부담이 상대적으로 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 141,000,000원입니다. 본 물건은 신축 건물이며 공실 상태로 즉시 활용 가능성이 높습니다. 주변 시세 자료에 따르면 유사 면적의 상가/오피스텔 임대료가 형성되어 있으나, 직접적인 매매 시세 자료는 부족합니다. '별도 등기'와 '공동 담보' 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 80% ~ 85% 수준인 112,800,000원 ~ 119,850,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 실사 및 등기부 등 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.