나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [11] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경333 (11)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11, 4층 404호

건물용도: 오피스텔

감정가: 146,000,000원

토지면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

건물면적: 52.78㎡ (약 15.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

사용승인일: 2022년 10월 12일

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재하며, '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

본 물건이 위치한 칠서면 대치리는 칠서일반산업단지가 조성되어 있으며, 삼성중공업 칠서공장, 로만시스 칠서공장, 태림페이퍼 등 다수의 산업시설이 입주해 있는 지역입니다. 이는 일정한 배후 수요를 기대할 수 있는 요인이지만, 산업단지 인근의 특성상 주거 환경 측면에서의 고려가 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 19일 접수된 죽변수산업협동조합의 근저당(금 1,497,600,000원)입니다.

경매개시결정은 2025년 11월 4일 울진죽변수산업협동조합에 의해 등기되었으며, 채권 총액은 1,497,600,000원입니다.

소유권 보존등기는 2023년 4월 19일 주식회사우송개발 명의로 되어 있습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금액 및 대항력 유무를 반드시 재확인해야 합니다.

특이사항으로 공동담보 및 별도등기가 존재합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지에 해당합니다.

칠서일반산업단지가 인접해 있어 해당 산업단지 내 근로자 등을 대상으로 한 배후 수요가 예상됩니다. 다만, 오피스텔의 주된 수요층이 산업단지 근로자인 점을 감안할 때, 해당 근로자들의 주거 선호도 및 임대료 수준 등을 고려한 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '함안칠서우체국' 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

다만, 해당 지역은 칠서일반산업단지를 중심으로 공업 지역의 특성을 강하게 띠고 있어, 대규모 상업시설이나 문화, 교육, 의료 시설 등은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 공실 상태임. 이는 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵거나, 임차인 모집에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 감정평가 당시 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리 상태에 대해 재확인이 반드시 필요합니다.

* 산업단지 인근에 위치하고 있어, 소음, 분진, 교통량 증가 등 산업 활동으로 인한 생활 환경상의 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (인수 보증금 0원 명시되어 있으나, 추가 확인 필수)

* 별도등기 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있으므로 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 현황 공실 상태이며 감정평가 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 칠서일반산업단지가 인접해 있어 일정한 임대 수요는 기대할 수 있으나, 산업단지 인근의 주거 환경 특성을 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 등 미확인 사항에 대한 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물이므로 내부 상태 및 시설이 양호할 가능성이 높습니다.

* 칠서일반산업단지 내 근로자를 대상으로 한 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

* 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 간결합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 직접적으로 비교할 수 있는 최근 실거래가 정보는 확인되지 않았습니다. 감정가는 146,000,000원입니다.

건물 준공 연도가 신축(2022년)이고, 산업단지 인근이라는 입지적 특성을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 감정평가 시 내부 확인이 불가했던 점, 산업단지 인근 지역의 주거 환경 선호도 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

향후 임차인 확보 및 내부 상태 재확인 등을 위한 추가 비용 및 시간을 감안하여, 감정가 대비 90~95% 수준인 130,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

특히, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태와 주변 환경을 직접 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.