나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [2] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 2층202호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 마산지원 2025타경333 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 152,000,000원입니다.

토지 면적은 24.24㎡ (약 7.33평)이며, 건물 면적은 52.78㎡ (약 15.97평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본건 건물의 사용승인일은 2022년 10월 12일이며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다.

총 5층 건물 중 2층에 해당하며, 총 15세대가 있습니다.

채권자는 울진죽변수산업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재하며, '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치합니다.

부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물의 동측으로는 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자는 울진죽변수산업협동조합입니다.

말소기준권리는 2023년 4월 19일 접수된 죽변수산업협동조합의 근저당권 (을1, 1,497,600,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

그러나 을구 순위 2번의 주택임차권 (김진상, 2023년 12월 29일 접수)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

해당 임차인은 보증금 31,000,000원, 전입일자 2022년 12월 12일, 확정일자 2022년 12월 12일로 대항력이 있습니다.

임대차 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 임차권은 인수 조건으로 명시되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,528,600,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경상남도 함안군 칠서면 대치리는 칠서산업단지 인근으로, 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

산업단지 내 위치로 인해 단지 근로자 등을 대상으로 한 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

함안칠서우체국이 인근에 있어 기본적인 행정 및 금융 서비스 접근성이 있습니다.

하지만, 주변 지역에 폐기물처리장, 소각장, 매립장 설치를 둘러싼 주민 및 환경단체의 반발이 지속되고 있어, 향후 지역 개발 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

함안칠서우체국이 인근에 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 확보된 것으로 보입니다.

제반 교통 상황은 보통으로, 차량을 이용한 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김OO 씨의 보증금 31,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 입찰 전 반드시 내부 이용 및 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.

칠서산업단지 인근에 폐기물처리시설 설치 관련 이슈가 있으며, 이에 대한 주민 민원 및 환경 문제 제기가 지속되고 있어, 향후 지역 환경 및 부동산 가치에 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

건축물대장상 용도는 '업무시설'로 되어 있으나, 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 용도 및 관련 규제 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 투자 포인트

본건은 2022년 10월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

건물 면적 52.78㎡ (약 16평)으로, 소규모 투자나 1인 가구의 실거주용으로 적합할 수 있습니다.

칠서산업단지 내 위치하여 산업단지 근로자 등의 임대 수요를 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

감정가: 152,000,000원

인수 보증금: 31,000,000원

실질 감정가 (인수 보증금 제외): 121,000,000원

주변 아파트 매매가를 참고하면, 15평형이 6,500만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 실질 감정가보다 낮은 수준입니다.

또한, 칠서산업단지 주변의 폐기물처리시설 설치 관련 환경 문제 및 주민 반발 등 부정적인 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신축이라는 장점에도 불구하고 인수되는 임차 보증금과 지역 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 예상 입찰가를 실질 감정가 수준인 120,000,000원 내외로 제안합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 오피스텔로서 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인 인수, 현장 확인의 어려움, 그리고 폐기물처리시설 설치 관련 환경 문제라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

인수되는 임차 보증금을 반드시 고려해야 하며, 입찰 전 철저한 현장 조사와 관련 환경 이슈에 대한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

투자를 결정하기 전에 예상되는 모든 위험 요소를 면밀히 분석하고, 이에 대한 충분한 대비책을 마련해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.