나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [3] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경333 (3)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 2층203호 (신주소: 경상남도 함안군 공단상가3길 66)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 58,000,000원

토지면적: 9.18㎡ (약 2.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

건축물 사용승인일: 2022년 10월 12일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 203호

총 세대수: 15세대

2. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재하며 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 동측으로는 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

본 건물이 위치한 칠서일반산업단지는 산업구조 고도화와 기반시설 정비를 통한 경쟁력 강화를 목표로 재생사업이 추진되고 있습니다. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리인 죽변수산업협동조합의 근저당 (2023-04-19)은 1,497,600,000원이며, 본 경매개시결정(2025-11-04)의 채권액은 1,205,485,410원입니다.

등기부상 소유권은 주식회사우송개발이며, 접수일자는 2023년 4월 19일입니다.

등기부채권 총액은 1,497,600,000원입니다.

건물등기부 요약상 말소기준권리인 근저당권은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 칠서일반산업단지 인근의 일반상업지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 것으로 보아, 산업단지 종사자나 지역 내 사업체를 대상으로 한 임대수요가 있을 것으로 예상됩니다.

최근(2022.10.12) 사용승인이 완료된 신축 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 엘리베이터, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 관련 공부에 기초하여 감정평가되었습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시, 내부 이용상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다. [cite:8 (general appraisal note applies)]

임대 관계는 미상으로, 현황 공실 상태임을 명시하고 있습니다. 다만, 임대차 관계가 완전히 없다고 단정하기 어려우므로, 낙찰 후 예상치 못한 임차인 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

공동담보 및 별도등기 사항이 있으나, 말소기준권리가 정리될 예정이므로 일반적인 경매 절차에 따라 권리 관계는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 대한 추가 확인이 필요하며, 지상권 등 등기되지 않은 권리가 존재할 가능성은 낮지만 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 10월 사용승인된 비교적 신축의 오피스텔로, 경상남도 함안군 칠서일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 또는 자가 이용이 가능합니다. 다만, 내부 상태에 대한 불확실성과 임대차 관계 미확인에 따른 잠재적 리스크가 존재하므로, 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2022년 10월 준공으로 신축급 컨디션을 기대할 수 있습니다.

* 산업단지 인근: 칠서일반산업단지 종사자 및 관련 업체를 대상으로 한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 공실 상태: 낙찰 후 공실 부담 없이 즉시 임대 수익 창출 또는 자가 사용이 가능합니다.

* 합리적 감정가: 총 채권액 대비 현저히 낮은 감정가(58,000,000원)는 잠재적인 투자 가치를 시사합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 현재 시세 조사를 통해 유사 물건의 매매 및 임대 사례를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

현 시점에서의 감정가는 58,000,000원입니다.

본 물건은 칠서일반산업단지 인근에 위치하며, 해당 지역의 공장 및 관련 시설 임대 수요를 고려할 때, 유사한 크기의 오피스텔이나 소형 업무시설의 임대 시세는 보증금 500만~1,000만원, 월세 40만~70만원 수준을 형성할 것으로 추정됩니다. (단, 이는 일반적인 산업단지 인근 오피스텔의 대략적인 추정치이며, 본 물건의 정확한 가치는 아닙니다.)

제시된 감정가는 58,000,000원으로, 이는 주변 시세 대비 합리적인 수준인지 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 총 채권액 1,497,600,000원에 비해 현저히 낮은 감정가는 시세 반영이 충분하지 않았거나, 물건 자체의 특수한 사정을 반영한 것일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실제 매매가, 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현 시세 조사를 통해 실거래가 및 인근 오피스텔의 월세 시세 (약 40만~70만원 예상)를 파악한 후, 수익률 분석을 통해 보수적으로 감정가의 80%~100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 구체적인 최적 입찰가는 추가적인 현장 조사를 통해 내부 상태를 확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

주의사항: 본 물건은 임대 관계가 미상이며, 내부 상태 또한 외부 조사에 의존하였으므로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.