나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [7] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 마산지원 2025타경333 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 3층 304호 (새 주소: 경상남도 함안군 공단상가3길 66)

용도: 오피스텔

건물 정보: 2022년 10월 12일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조 5층 건물 내 3층 304호입니다. 전용면적은 52.78㎡ (약 15.97평)이며, 건물 지분 면적 또한 52.7775㎡입니다.

토지 정보: 오피스텔 부속 토지의 지분으로, 면적은 24.24㎡ (약 7.33평)이며, 토지 지분 면적은 24.2373㎡입니다.

제시외 면적: 토지 및 건물 모두 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 146,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서 참고)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 위치하며, '함안칠서우체국' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접해 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 죽변수산업협동조합의 근저당 (접수일자: 2023-04-19, 채권최고액: 1,497,600,000원)

본 경매는 울진죽변수산업협동조합의 임의경매 신청 (채권금액: 1,205,485,410원)에 의해 진행됩니다.

소유권보존등기: 주식회사우송개발 (접수일자: 2023-04-19)

등기부채권 총액: 1,497,600,000원

본건 경매 절차에서 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 '미상'이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

다만, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했으므로, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 오피스텔로 사용 중이며, 칠서일반산업단지 인근에 위치하고 있습니다. 이는 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자들의 주거 수요를 기대할 수 있는 입지적 특징을 가집니다. 주변에 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 그러나 지역 내 경쟁 오피스텔의 공급 현황, 공실률, 임대료 수준 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 함안칠서우체국이 남측 인근에 위치하여 행정 편의성을 제공합니다.

* 건축물 설비: 건물 내에는 위생, 급배수, 난방 설비 외에 엘리베이터(E/V) 및 기계식 주차설비가 갖추어져 있어 이용 편의성이 높습니다.

* 추가 조사 필요: 주변에 추가적인 편의, 문화, 의료 시설에 대한 정보는 본 제공 자료로는 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공실 상태: 현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵고, 명도 및 임대 시점까지 공실 위험이 존재합니다.

* 내부 확인의 제약: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 및 관리 상태 확인이 제한적이었습니다. 실제 내부 상태가 공부와 다르거나 수리, 관리상태가 불량할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 환경 문제 관련 이슈: 본건이 소재한 칠서산업단지 및 인근 지역에서는 폐기물 처리시설(소각장, 매립장) 설치를 둘러싸고 지역 주민들의 민원 및 반발이 지속적으로 제기되어 왔습니다. 이는 지역의 환경적 민감성을 시사하며, 향후 거주 환경 및 재산 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 과거 불법 매립된 폐기물로 인한 지하수 오염 등의 문제도 제기된 바 있어, 지역 환경에 대한 추가적인 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 일부 공장 설립 및 운영에 영향을 줄 수 있는 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 오피스텔로, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 칠서산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 전부 소멸될 것으로 예상되어 복잡성이 낮습니다. 그러나 현황 공실 상태이며, 내부 확인에 제약이 있었던 점, 그리고 주변 지역의 환경 문제 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 건물 연식이 짧아 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 산업단지 배후 수요: 칠서산업단지 근로자 등 고정적인 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 1억 4천 6백만원 대비 실제 시세 확인을 통해 투자 가치를 검토할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

건물 전용면적: 52.78㎡ (약 15.97평)

시세 분석:

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 함안군 칠서면 대치리 일대의 유사 오피스텔 매매 및 임대 시세, 최근 거래 사례, 공실률, 지역 내 공급량 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 본건은 일반산업단지 인근에 위치하므로, 산업단지 내 기업체 종사자들을 대상으로 한 임대 수익률 분석이 중요합니다.

감정가는 1억 4천 6백만원이지만, 신축 오피스텔의 면적과 지역적 특성을 고려할 때 실제 시세는 이보다 훨씬 높을 가능성이 있습니다. 예를 들어, 해당 지역 유사 오피스텔의 전용면적당 매매 시세가 700만원 ~ 900만원으로 추정될 경우, 본건의 시세는 약 3억 7천만원 ~ 4억 7천만원 범위로 형성될 수 있습니다. 이는 단순 추정치이며, 실제 시세는 시장 상황에 따라 달라집니다.

현황 공실 상태임을 고려하여, 명도 및 임대 시점까지 발생하는 공실 기간과 이에 따른 비용을 감안해야 합니다. 또한, 앞서 언급된 지역의 환경 문제 관련 이슈는 투자 결정 시 중요한 고려 요소가 될 수 있습니다.

따라서, 입찰가 산정을 위해서는 현지 답사를 통해 해당 오피스텔의 정확한 내부 상태, 관리 상태, 주변 시세, 임대 시장 동향을 파악하는 것이 필수적입니다.

예상 입찰가 제안:

본건의 감정가가 시세 대비 상당히 낮을 것으로 추정되는 바, 1회 이상 유찰될 가능성을 고려해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 시세의 70~80% 수준을 고려할 수 있으나, 이는 정확한 시세 파악 후에 산정해야 합니다.

만약 1회 유찰되어 감정가의 80% 수준인 약 1억 1천 7백만원부터 시작한다면, 주변 시세를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 2회 이상 유찰되어 감정가의 60~70% 수준(약 8천 7백만원 ~ 1억 2백만원)까지 떨어진다면, 시세와의 차익을 기대하며 적극적으로 고려해볼 수 있습니다.

가장 중요한 것은 정확한 시세 조사이며, 이를 기반으로 본건의 투자 가치(수익률, 시세차익 등)와 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.