나이스옥션 법원경매 마산 2025타경333 [4] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재 '함안칠서우체국' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1~15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2022.10.12) 외 벽 : 대리석 붙임, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1~15) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, E/V설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-01-15), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

-현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 마산지원 2025타경333 (4) 사건의 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

2. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경333 (4)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11, 3층 301호 (도로명 주소: 경상남도 함안군 공단상가3길 66)

용도: 오피스텔

건물 규모: 5층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적은 48.67㎡ (약 14.72평)입니다.

토지 지분: 해당 호실의 토지 지분 면적은 22.35㎡ (약 6.76평)입니다.

감정가: 135,000,000원

매각 방식: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사용 승인일: 2022년 10월 12일 (준공된 지 약 4년 경과)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리에 소재하며, '함안칠서우체국'으로부터 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경: 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재되어 있어, 복합적인 용도의 지역으로 파악됩니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 건물은 동측으로 노폭 약 6~7미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15~20m)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 울OOOOO

말소기준권리: 을1호 근저당권 (죽변수산업협동조합, 2023년 4월 19일 접수, 채권액 금 1,497,600,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

등기부채권 총액: 1,497,600,000원 (말소기준권리 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 확인된 바에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

특이사항: 본건은 공동담보로 설정되어 있으며, 별도의 등기가 존재합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: '함안칠서우체국'이 인근에 위치하며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

산업단지 연계: 본건이 일반산업단지 내에 포함되어 있어, 해당 산업단지 종사자들의 주거 또는 업무 공간으로서의 수요를 기대해볼 수 있습니다.

상권 특성: 대규모 도심 상권보다는 해당 지역의 산업단지 및 주변 거주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 성격을 띨 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 우체국이 있으며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용의 편리성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

주거환경: 신축(2022년 사용승인)된 오피스텔로, 주거 및 업무 겸용이 가능합니다. 다만, 주변에 소규모 공장 등이 혼재하여 쾌적성 측면에서는 일반 주거 단지와 차이가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 건축물 현황도 및 관련 공부, 외부 관찰에 기반한 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 이용 현황, 관리 상태, 하자 여부 등은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

공실 상태: 현재 공실로 확인되어, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵거나 공실이 장기화될 가능성이 있습니다.

높은 채무 총액: 전체 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 권리 관계가 복잡하거나 경매 취하 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설 존재 가능성: 본건은 일반산업단지 내 및 주변에 공장 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 지도 서비스를 통한 직접적인 혐오시설 검색은 불가하나, 이러한 환경은 소음, 악취, 환경 오염 등의 잠재적 리스크를 내포할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 함안군 칠서면 일반산업단지 내에 위치한 2022년식 신축 오피스텔입니다. 총 15개 호실 중 301호이며, 전용면적 48.67㎡ (약 14.72평)에 해당합니다. 감정가는 1억 3,500만원으로 책정되었고, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

인수할 임차 보증금은 없으나, 내부 상태 미확인, 공실, 공동담보 및 별도 등기 등은 주의 깊게 살펴볼 사항입니다. 주변 환경은 산업단지와 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용 승인된 비교적 최신 건물로, 향후 관리 및 유지 보수 측면에서 이점을 가질 수 있습니다.

산업단지 배후 수요: 칠서 일반산업단지와 인접해 있어, 해당 산업단지 근로자들을 대상으로 하는 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 지역 경제 활성화 및 산업단지 개발 계획 등에 따라 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다. 본건은 전용면적 48.67㎡ (약 14.72평)의 오피스텔이며, 총 건물 면적은 975.3825㎡ (약 295.06평)입니다.

함안군 칠서면 지역의 오피스텔 매매 및 임대 시세에 대한 구체적인 데이터가 부족하여, 현재 시세를 정확히 파악하기 어렵습니다. 인근 산업단지 종사자들의 수요 수준, 유사 면적/층수의 실거래가, 주변 오피스텔의 임대료 등을 종합적으로 조사하여 시세 수준을 파악하는 것이 우선적으로 필요합니다.

건축물대장 상 총 15개 호실 중 301호라는 점은 파악되었으나, 이는 입찰가 산정을 위한 직접적인 정보가 되기는 어렵습니다.

예상 입찰가 산정:

인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수하게 물건의 현재 가치와 투자자의 의향에 따라 결정됩니다.

정확한 시세 조사가 선행되지 않은 상태이므로, 예상 입찰가를 특정 금액으로 제시하기에는 무리가 있습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 물건의 특성, 경쟁률에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

향후 철저한 시세 조사를 통해 본 물건의 적정 가치를 산정한 후, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 개략적인 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 조사가 이루어지지 않은 상태에서의 입찰가 산정은 매우 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.