나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34490 [9] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 , 오피스텔, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제201호외 9호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34490 (9)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 1동 6층 604호

용도: 오피스텔

감정가: 131,000,000 원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지지분: 8.5007㎡ (약 2.57평)

건물면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

건물지분: 23.6192㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 및 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 양호합니다.

1.2. 3.주변 시설

* 광주지하철 1호선 금남로4가역 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 광주 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 상업 및 업무 밀집 지역으로 금융기관, 관공서, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 소재합니다.

* 다양한 음식점, 카페, 쇼핑 시설 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 충장로 상권 및 금남로 상권과 인접하여 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 23,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-27

* 확정일자: 2025-05-27

* 배당신고일자: 2026-05-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 2.등기부 요약

* 말소기준권리: 더블저축은행 근저당 (2020-09-29 접수, 을1)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 더블저축은행 근저당 (을1)

* 더블저축은행 임의경매개시결정 (갑3)

* 국민건강보험공단 압류 (갑4)

* 광주세무서장 압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 등기부채권 총액: 93,000,000 원 (근저당 채권 최고액 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1.입지 및 토지이용

본건은 광주광역시의 중심 상업지역에 위치하며, 지하철역과 인접한 역세권 오피스텔입니다. 토지는 2필지가 일단의 사다리형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 2.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 해당됩니다.

* 중심상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

* 중점경관관리구역

* 전통상업보존구역(유통산업발전법)

이러한 용도지역 및 제한상태는 해당 지역의 개발 및 이용에 있어 일정한 규제를 적용받을 수 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제6층 제604호입니다.

* 외벽: 콘크리트 위 페인트 마감

* 창호: 새시 창호

* 준공년도: 2020년 (비교적 신축)

1.5. 2.설비 내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 3.주변 생활 편의시설

* 해당 지역은 광주 도심의 중심지로, 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 대중교통 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 주변 상권 발달로 인해 쇼핑, 외식, 문화생활 등을 즐기기에 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지이용계획 제한

중심상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 지역별 규제 사항이 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 2.임대 관계 미상

임대관계가 미상으로 확인되었으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 3.건물 노후도

2020년 준공으로 신축에 가까우나, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 수기동에 위치한 충장홀리어스오피스텔로, 지하철역(금남로4가역) 인근의 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이기에 건물 상태 및 시설 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 중심상업지역 내 다양한 토지이용계획상의 제한 사항이 존재하므로 이러한 부분은 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 도심 상업지역 내 역세권 오피스텔로 높은 희소성과 가치를 지닙니다.

* 2020년 준공된 신축급 건물로 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮고, 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 적합합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주변 상권 발달로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 131,000,000 원

* 최근 매매가 (2024년 11월): 136,000,000 원 (전용면적 23.62㎡ 기준)

* 시세 분석: 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어, 해당 물건의 시장 가치가 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 본건의 입지, 건물 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 반영한 결과로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정: 인수해야 할 보증금이 없으므로, 물건의 순수 가치에 집중하여 분석합니다. 최근 시세가 감정가보다 높으므로, 경매 최소가격을 고려하면서도 시장 가치를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 감정가의 90% 수준부터 시작하여 시장 경쟁 상황에 따라 최대 감정가 수준 또는 그 이상까지도 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 118,000,000 원 ~ 130,000,000 원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시세 분석을 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 권리 분석의 심층 검토, 법원 현황 조사 보고서 및 매각물건명세서의 상세 내용을 반드시 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.