나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34490 [10] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 , 오피스텔, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제201호외 9호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34490 (10)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 1동 7층 706호

용도: 오피스텔

감정가: 131,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물 면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역과 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 더블저축은행의 근저당권(을1)입니다.

해당 근저당권보다 후순위인 주택임차권(을2), 임의경매(갑3), 압류(갑4, 갑5) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권이전 신탁등기 말소(갑2) 기록도 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 추유정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024년 3월 18일

* 배당신고일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 결과

본 건의 임차인 추유정 씨는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 보증금 20,000,000원은 매각으로 인해 배당받을 것으로 예상되며, 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 권리분석 종합

권리관계가 비교적 명확하며, 매수인이 인수해야 할 특별한 권리나 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권 및 입지 분석

4.1. 상권 특성

본 건은 광주광역시의 중심업무지구인 동구 금남로 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 업무시설이 밀집해 있어 상권으로서의 가치가 높습니다.

4.2. 토지이용계획

본 건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

이는 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받게 됨을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상가지대로서 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 주변 환경

도심 지역에 위치하여 문화시설, 의료시설 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 제한

중심상업지역, 방화지구, 최고높이 제한구역 등 여러 도시계획 규제가 존재하여 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 오피스텔 시장 변동성

오피스텔 임대 시장의 공실률 변동이나 임대료 수준 변화에 따른 수익성 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 장점과 신축급 건물이라는 이점을 가지고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 매수인이 인수할 부담이 없어 비교적 안전한 투자 대상이 될 수 있습니다.

다만, 중심상업지역에 따른 개발 규제와 오피스텔 시장의 일반적인 변동성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 지하철 1호선 금남로4가역 초역세권 입지

* 광주 동구 중심 상업지역 내 위치 (뛰어난 접근성 및 상업적 가치)

* 2020년 준공으로 비교적 신축인 충장홀리어스 오피스텔

* 권리분석상 매수인이 인수할 권리 및 보증금 없음

* 다양한 편의시설 및 상업시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(전용면적 23.6192㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 18일 136,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 현재 감정가(131,000,000원)보다 높은 수준으로, 시장에서 본 물건의 가치를 긍정적으로 평가하고 있음을 시사합니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 매력도를 높입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 반영하여 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 추정됩니다.

권리상 인수 부담이 없고 입지 조건이 우수함을 감안하여, 경쟁 상황에 따라 140,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.