나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34490 [8] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 , 오피스텔, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제201호외 9호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34490 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 주건축물 1동 5층 505호

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역과 시내버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 「건축법」 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 2020년 9월 29일 더블저축은행의 근저당권(93,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임의경매개시결정(2025타경34490) 및 압류 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 더블저축은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 내용 중 없습니다. (단, 지상권 등 등기부 외 권리 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 주식회사재형홀딩스: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최한주: 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (임차인 이름은 최 으로 표시됩니다.)

인수 보증금 합계는 0원입니다. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 중심상업지역에 위치하며, 상가, 오피스텔, 업무용 건물 등이 혼재하는 지역입니다. 역세권에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

본 건물은 2020년 8월 사용승인된 총 56세대 규모의 오피스텔입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 평스라브 지붕 8층 건물입니다.

4.3. 이용 현황 및 설비

본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 내에는 일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 관련 제약

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당하여 향후 건축행위 등에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.3. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다. 본건은 오피스텔임을 유의해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 광주 중심상업지역에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 지하철역과의 접근성이 우수합니다. 최근 실거래가(136,000,000원)가 감정가(130,000,000원)보다 높게 형성되어 있어 시장 가치가 양호한 것으로 판단됩니다. 권리관계가 비교적 명확하며 인수되는 부담이 없어 경매 물건으로서 매력적인 요소를 가지고 있습니다. 다만, 여러 토지이용계획상의 제한이 존재하므로 투자 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 건축연도 2020년으로 신축급 오피스텔입니다.

* 광주지하철 1호선 금남로4가역 인근 역세권 입지를 자랑합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 높아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 최근 유사 오피스텔의 실거래가는 136,000,000원으로 확인되었습니다. 또한, 동일 건물 내 다른 경매 물건의 감정가가 142,000,000원 ~ 143,000,000원으로 제시된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

모든 임차인의 대항력이 없고 인수하는 보증금이 없는 점, 신축 건물임을 고려할 때, 시장 경쟁 상황 및 본건의 최신 실거래가(136,000,000원)를 감안하여 125,000,000원에서 135,000,000원 사이 에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석 후 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.