나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34490 [7] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 , 오피스텔, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제201호외 9호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34490 (7)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 1동 4층 405호

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지지분: 8.5007㎡

건물면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

건물지분: 23.6192㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔임

2. 입지조건

* 본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통 수준임.

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 및 시내버스 정류장이 소재하여 교통상황은 양호함.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 더블저축은행의 근저당권(채권액 93,000,000원)임.

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 23,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-31

* 확정일자: 2026-03-23

* 배당신고일자: 2026-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 인수되는 보증금 합계: 0원. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 동구 수기동 일대는 광주광역시의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나임.

* 지하철역 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역임.

* 오피스텔 및 근린생활시설 등 다양한 업종의 입지가 가능하여 임대수익 창출에 유리한 환경을 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 광주 지하철 1호선 금남로4가역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 인근 상업시설 내 다양한 편의시설(마트, 식당, 은행 등) 이용 용이.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 현대적인 주거 환경을 제공.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 특별히 혐오시설이 보고된 바 없음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인: 박 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 23,000,000원이 존재함. 배당 순위에 따라 보증금 회수가 불확실할 수 있으며, 이로 인한 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음. (주의 필요)

* 시장 변동성: 부동산 시장 상황 및 금리 변동에 따른 시세 하락 위험.

* 건물 노후화: 2020년에 건축되어 비교적 최신 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년에 건축되어 비교적 최신 건물임.

* 역세권 입지: 지하철역과 인접하여 높은 임대 수요 기대.

* 소형 평형: 관리 및 임대가 용이한 소형 면적(23.62㎡).

* 상업 중심지: 광주 도심의 중심상업지역에 위치하여 미래가치 상승 기대.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 핵심 상업 지구에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철역과 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 소형 평형으로 투자 및 실거주 목적 모두 고려 가능하며, 현재 경매 진행 중인 물건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 관련 사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매가: JSON 정보에 따르면 2024년 11월 18일 동일 건물(충장홀리어스 오피스텔) 2층 89호가 13,600만원 (136,000,000원)에 직거래된 사례가 있음.

* 감정가: 130,000,000원.

* 현 시세 반영 및 경매 특성을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 133,000,000원으로 제시합니다. 이 가격은 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 경쟁력 있는 가격으로, 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.