나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34490 [6] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 , 오피스텔, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제201호외 9호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34490 (6)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 3층 308호

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

1.1. 물건 현황

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 더OOOOO

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

토지 지분 면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

1.3. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 3층 308호

외벽: 콘크리트 위 페인트 마감

창호: 새시 창호

설비: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식 주차장 등 설치

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '광주지하철 1호선 금남로4가역' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 지하철 1호선 금남로4가역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 더블저축은행의 근저당권 (채권 최고액 93,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 상의 신탁말소, 근저당권, 임의경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 93,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 은

보증금: 23,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 02월 28일

확정일자: 2025년 02월 28일

배당신고일자: 2026년 03월 27일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 관련 주의 문구

보증금 및 차임은 명시되어 있으나, 대항력이 없어 경매 절차를 통해 우선 변제받지 못하더라도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 업무용 건물 현황

본건이 소재한 광주광역시 동구 수기동 일대는 금남로를 중심으로 한 광주의 핵심 상업 및 업무 지구입니다.

다수의 오피스텔, 사무실, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 상가지대 특성

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 포함되어 있어 상업 활동이 매우 활발합니다.

지하철역 인근으로 유동인구가 많고, 상업적 가치가 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 금융기관, 병원, 백화점, 대형마트, 다수의 식당가 등 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

국립아시아문화전당, 충장로 문화의 거리 등 문화 시설 접근성도 우수합니다.

5.2. 교통

광주지하철 1호선 금남로4가역이 도보 거리에 위치하며, 시내버스 노선이 다양하게 운행되어 광주 전역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

등기부 상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리에 대한 부담은 없습니다.

6.2. 건물 이용 상태

오피스텔로 현재 이용 중이며, 임대 관계는 미상입니다.

매각 후 공실 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역은 도심 상업 및 업무 지구로, 조사된 바에 따르면 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

장점:

* 광주 도심 핵심 상업 지구 내 초역세권 입지

* 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보

* 최근 매매 사례가 감정가 이상으로 형성되어 있어 시세 반영 가능성 높음

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

단점:

* 소형 오피스텔로 투자 규모 대비 임대 수익률 고려 필요

* 최근 실거래가 대비 경쟁 시 낙찰가 상승 가능성

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 및 안정적 임대 수익 기대

전용면적 23.62㎡ (약 7.15평)의 소형 오피스텔로, 소액 투자가 가능합니다.

업무 지구 내 위치하여 젊은 직장인, 1인 가구 등 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

8.2. 역세권 프리미엄 및 향후 가치 상승 기대

지하철역이 인접한 역세권 단지로, 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

광주 시내 중심지로서의 입지적 강점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2024년 11월 18일 본건과 동일한 '충장홀리어스오피스텔' 2층 23.62㎡(전용면적) 물건이 13,600만원에 직거래되었습니다. 이는 평당 약 1,895만원 수준입니다.

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 이는 최근 실거래가(13,600만원)와 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 13,600만원을 기준으로, 입찰 경쟁 및 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 100% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가 범위: 12,500만원 ~ 13,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.