나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34490 [5] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 , 오피스텔, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제201호외 9호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34490 (5)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 1동 3층 302호

건물명: 충장홀리어스 오피스텔

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년

감정가: 130,000,000원

토지 면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

건물 면적: 23.69㎡ (약 7.17평)

총 채권액: 93,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 금남로4가역 및 시내버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 금남로4가역은 광주 도시철도 1호선에서 이용객이 가장 많은 역 중 하나로, 광주의 핵심 교통 요지입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 3층 302호입니다.

* 인접 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 29일 접수된 더블저축은행의 근저당 93,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매로 인해 근저당, 압류, 임의경매 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 추

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 2024-01-11

* 확정일자: 2024-01-11

* 배당신고일자: 2026-01-22

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 광주광역시 동구 중심상업지역에 위치하며, 상가, 오피스텔, 업무용 건물 등이 밀집한 상업 및 업무 중심지입니다.

* 주요 시설: 광주 지하철 1호선 금남로4가역 초역세권에 위치하며, 금남로, 충장로 등 광주의 대표적인 상업 및 문화 중심지에 인접해 있습니다. 주변에는 금융기관, 쇼핑몰(NC웨이브), 영화관(CGV), 5.18 기념관 등 다양한 편의시설이 있습니다.

* 유사 물건 현황: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(23.6192㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 18일에 1억 3,600만원에 직거래된 이력이 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 금남로4가역을 통해 광주시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 충장로 및 금남로 일대의 풍부한 상업시설, 금융기관, 관공서, 문화시설 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 및 업무 겸용으로 사용하기에 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법적 제한: 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 신축, 증축, 리모델링 등 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 노후도: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 상태를 확인해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 추연원이 존재합니다. 다만 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 공실 여부 및 명도 과정은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 핵심 상업 및 교통 중심지인 금남로4가역 인근에 위치한 오피스텔입니다. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 권리 관계가 모두 소멸되는 안전한 물건입니다. 최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 다만, 다양한 용도지역 지정으로 인한 개발 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 광주 지하철 1호선 금남로4가역 도보 이용 가능한 초역세권.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소 기준권리 이하로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

* 풍부한 생활 인프라: 광주 최대 상권 중 하나인 충장로, 금남로에 인접하여 쇼핑, 문화, 금융 등 모든 편의시설 이용 용이.

* 시세 경쟁력: 최근 실거래가(1억 3,600만원) 대비 감정가(1억 3,000만원)가 유사하거나 낮아 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 2024년 11월, 23.6192㎡ 기준 1억 3,600만원 [JSON 데이터].

* 감정가: 1억 3,000만원.

* 시장 분석: 최근 실거래가 수준과 감정가를 고려할 때, 현재 시점에서 경쟁력 있는 입찰가는 최근 실거래가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 인수 보증금이 0원이므로, 시장 상황 및 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.