나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34490 [4] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 , 오피스텔, 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철, 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제201호외 9호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34490 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 1동 2층 209호

용도: 오피스텔

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지지분: 8.5007㎡ (약 2.57평)

건물면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

건물지분: 23.6192㎡ (약 7.15평)

본 물건은 오피스텔로, 아파트와 달리 전용면적만 표기됩니다. 제공된 건물 면적 23.62㎡는 전용면적입니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 127,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 ‘광주지하철 1호선 금남로4가역’ 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 지역 지구

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, <건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 근저당권(더블저축은행, 93,000,000원) 및 임의경매 개시 결정(더블저축은행, 930,000,000원), 국민건강보험공단 및 광주세무서장의 압류 등기가 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

* 말소기준권리는 더블저축은행의 근저당권(접수일자 2020-09-29)입니다.

* 등기부채권 총액은 93,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 17,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2024-04-24

확정일자: 2024-04-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사디와이제이

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일자: 2023-03-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사피제이홀딩스

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일자: 2023-07-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 추

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-19

확정일자: 2023-10-23

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

제시된 임차인 현황 및 등기부 요약에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 건 매수인이 인수해야 할 별도의 부담(임차인의 보증금 포함)은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 광주광역시 동구 중심 상업 지역에 해당하며, 다양한 상가, 오피스텔, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 건물 이용 상태

본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트 평스라브 지붕 8층 건물 내 제2층에 위치하며, 외벽은 페인트 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의 시설

상가지대로에 위치하여 각종 금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 건물 부대 시설

일반적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 난방 설비, 기계식 주차장 등이 설치되어 있어 건물 이용에 필요한 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 관련 리스크

본건과 관련된 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸되는 것으로 판단됩니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인이 대항력이 없으므로 법적 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서 이사비 등 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중심상업지역, 방화지구 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받아 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화 정도나 내부 설비의 상태에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본건은 광주광역시 동구 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 지하철역이 인접하여 교통이 편리하며 주변에 상업 시설이 풍부하여 입지 조건이 우수합니다.

최근 실거래가(2024년 11월 18일 136,000,000원)가 감정가(127,000,000원)보다 높게 형성되어 있어 시장 가치가 높게 평가되고 있습니다.

등기부상 권리 및 임차인의 대항력 등 인수 부담이 없는 점도 큰 장점입니다. 다만, 복잡한 지역 지구 지정으로 인한 향후 건축 행위의 제약 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

2.

* 광주 동구 핵심 상업 지역의 우수한 입지

* 지하철역 인접으로 인한 탁월한 교통 접근성

* 최근 실거래가 136,000,000원으로 높은 시장 가치 증명

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음 (임차인 보증금, 근저당 등)

* 현대적인 오피스텔 건물로 즉시 활용 가능

9. 예상 입찰가

2.

본건의 최근 매매가는 136,000,000원으로, 감정가는 127,000,000원입니다.

주변 시세 및 물건의 장점을 고려할 때, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준 또는 그 이상으로 고려될 수 있습니다.

인수 보증금 및 권리 부담이 없으므로, 시장 가치에 기반하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 132,000,000원으로 제안합니다.

이 가격은 최근 시장 거래 사례를 바탕으로, 낙찰 가능성 및 향후 수익성을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.